Assurance emprunteur d’un prêt locatif : ce qu’il faut savoir
Quotité, délégation, coût et déductibilité en revenus fonciers.
En bref
L’assurance emprunteur entre dans le TAEG, donc dans le calcul du taux d’effort comme dans la comparaison au taux d’usure : sur un prêt long, elle pèse parfois autant qu’un écart de taux significatif. Vous n’êtes pas tenu de souscrire celle que la banque propose, et la loi du 28 février 2022 dite loi Lemoine permet de résilier son contrat à tout moment, sans frais, pour en prendre un autre à garanties équivalentes. La même loi supprime le questionnaire de santé lorsque la part assurée n’excède pas 200 000 € par assuré et que le prêt est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Sur un bien loué au régime réel, les cotisations rattachées au prêt se déduisent des revenus fonciers.
Ce que l’assurance couvre
Le contrat rembourse la banque à votre place quand un événement vous empêche de le faire. Le socle couvre le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie. S’y ajoutent, selon les contrats, l’incapacité temporaire de travail, l’invalidité permanente partielle ou totale, et parfois la perte d’emploi.
Sur un investissement locatif, la garantie incapacité de travail mérite une lecture attentive. Certains contrats indemnisent sur la base de la perte de revenus professionnels, ce qui pose question quand les revenus concernés sont des loyers et non un salaire. Les exclusions, les délais de franchise et la définition retenue de l’invalidité comptent davantage que la différence de prix affichée.
La quotité
La quotité est la part du capital couverte pour chaque emprunteur. Le total doit atteindre au moins 100 %, et il peut monter jusqu’à 200 % quand chacun est assuré intégralement.
Une répartition à 50 % et 50 % coûte moins cher chaque mois. Au décès de l’un des deux emprunteurs, elle ne solde que la moitié du capital restant dû : le survivant continue de payer l’autre moitié. Assurer chacun à 100 % double la cotisation et solde entièrement le prêt dans la même situation.
La question à se poser n’est pas celle du coût mensuel, mais celle-ci : le survivant pourrait-il porter seul la mensualité, en comptant sur les loyers du bien, sans être contraint de vendre dans l’urgence.
Le droit de choisir
Vous n’êtes pas tenu de souscrire le contrat de la banque. Vous pouvez présenter celui d’un autre assureur dès la mise en place du prêt, à condition qu’il offre un niveau de garanties équivalent à celui exigé par l’établissement prêteur. Un refus d’équivalence doit être motivé, et la banque ne peut pas modifier le taux du prêt en réaction à une délégation.
La loi du 28 février 2022, dite loi Lemoine, a élargi ce droit en cours de vie du prêt : la résiliation est désormais possible à tout moment, sans frais, sans attendre une date anniversaire. En pratique, c’est le nouvel assureur qui conduit les formalités de substitution auprès de la banque.
La même loi supprime le questionnaire de santé quand deux conditions sont réunies : la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par assuré, et le prêt est intégralement remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur. Au-delà de l’un ou l’autre de ces seuils, le questionnaire redevient exigible.
Comparer deux contrats
Le document qui sert à comparer s’appelle la fiche standardisée d’information. Son format et son contenu sont fixés par arrêté, précisément pour que deux offres puissent être mises côte à côte : garanties couvertes, définitions retenues, délais de franchise, exclusions, coût.
L’autre point de vigilance porte sur la base de calcul de la cotisation. Certaines sont assises sur le capital initial, et restent constantes toute la durée du prêt. D’autres sont assises sur le capital restant dû, et décroissent avec le temps. Deux contrats affichant le même taux ne coûtent alors pas du tout la même chose.
Rappelez-vous enfin que cette cotisation entre dans le TAEG. Faire baisser l’assurance peut donc suffire à faire repasser une offre sous le taux d’usure, ce que l’étape sur le montage du dossier bancaire détaille.
L’effet fiscal
Au régime réel, les cotisations d’assurance rattachées à l’emprunt contracté pour acquérir, conserver ou améliorer le bien se déduisent des revenus fonciers, au même titre que les intérêts. Au micro-foncier, elles ne se déduisent pas : l’abattement forfaitaire tient lieu de toutes charges.
Cette déductibilité réduit le coût net de l’assurance pour un bailleur au réel, ce qui ne dispense pas de la mettre en concurrence. La liste des charges déductibles des revenus fonciers précise ce qui entre dans ce calcul et ce qui n’y entre pas.
Ce qu’il faut retenir
- L’assurance entre dans le TAEG : la faire baisser améliore la comparaison et peut débloquer une offre butant sur le taux d’usure.
- Vous pouvez changer d’assureur à tout moment et sans frais, à garanties équivalentes.
- Pas de questionnaire de santé si la part assurée est d’au plus 200 000 € et le prêt remboursé avant vos 60 ans.
- Choisissez la quotité sur la capacité du survivant à porter la mensualité, pas sur le coût mensuel.
- Vérifiez si la cotisation porte sur le capital initial ou sur le capital restant dû : l’écart sur la durée est important.
Sources
- Loi n° 2022-270 du 28 février 2022
- La résiliation à tout moment et sans frais du contrat d’assurance emprunteur, et la suppression du questionnaire de santé sous conditions.
- economie.gouv.fr, questionnaire de santé
- Les deux conditions cumulatives de suppression du questionnaire : part assurée d’au plus 200 000 € par assuré, et remboursement avant les 60 ans.
- Arrêté du 27 mai 2022 sur la fiche standardisée d’information
- Le format et le contenu du document qui permet de comparer deux contrats d’assurance emprunteur.
Sources consultées le 20 septembre 2026.
À lire ensuite
L’assurance est l’un des trois postes qui s’ajoutent au taux : les deux autres sont la garantie exigée par la banque et les frais de dossier. Pour l’arbitrage d’ensemble entre mensualité et coût total, voir taux, durée et mensualité.
Questions fréquentes sur l’assurance emprunteur
Peut-on refuser l’assurance proposée par la banque ?
Oui. Vous pouvez souscrire auprès de l’assureur de votre choix dès la mise en place du prêt, à condition que le contrat présente un niveau de garanties équivalent à celui exigé par la banque. Celle-ci ne peut pas modifier le taux du prêt en représailles d’une délégation, et elle doit motiver un éventuel refus d’équivalence.
Jusqu’à quand peut-on changer d’assurance ?
À tout moment. La loi du 28 février 2022 a ouvert la résiliation sans frais et sans attendre une date anniversaire, pendant toute la durée du prêt. Le nouveau contrat doit présenter des garanties au moins équivalentes, et c’est le nouvel assureur qui prend généralement en charge les formalités de substitution.
Dans quels cas le questionnaire de santé disparaît-il ?
Lorsque deux conditions sont réunies : la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par assuré, et le remboursement total du prêt intervient avant le 60e anniversaire de l’emprunteur. Au-delà de ce montant ou de cet âge, le questionnaire reste exigible. Pour un couple qui assure chacun sa part, le plafond s’apprécie par assuré.
Quelle quotité choisir à deux ?
La quotité répartit la couverture entre les emprunteurs, et leur total doit atteindre au moins 100 %. Répartir 50 % et 50 % coûte moins cher mais ne rembourse que la moitié du capital restant dû au décès de l’un des deux. Assurer chacun à 100 %, soit 200 % au total, coûte davantage et solde entièrement le prêt. Le choix dépend de la capacité du survivant à porter seul la mensualité.
L’assurance est-elle obligatoire pour un investissement locatif ?
Aucun texte ne l’impose, mais les banques en font une condition d’octroi du prêt, y compris pour un bien destiné à la location. La marge de discussion porte donc sur l’assureur, les garanties et le coût, pas sur le principe.