Déficit foncier : plafond, report et travaux éligibles
C’est le seul mécanisme qui laisse un bailleur effacer une partie de son impôt sur l’ensemble de ses revenus, salaires compris. Encore faut-il savoir ce qui entre dans le calcul, et ce qui n’y entre pas.
En bref
Un déficit foncier naît quand les charges déductibles d’un bien loué nu dépassent les loyers encaissés. Il s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit l’impôt sur l’ensemble des revenus du foyer. Le surplus, ainsi que la part du déficit provenant des intérêts d’emprunt, ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Deux conditions verrouillent l’avantage : le régime réel est obligatoire, et le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Le plafond monte à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027.
De quoi parle-t-on
Un déficit foncier apparaît quand les charges déductibles d’un bien loué nu dépassent les loyers qu’il a rapportés sur l’année. C’est une situation courante l’année de gros travaux, et elle n’a rien d’anormal.
Son intérêt tient à une exception. En principe, un déficit catégoriel ne s’impute que sur des revenus de même nature. Le déficit foncier échappe en partie à cette règle : l’article 156, I-3° du Code général des impôts autorise son imputation sur le revenu global du foyer, donc sur les salaires, les pensions ou les bénéfices d’activité, dans une limite annuelle.
Concrètement, un bailleur imposé dans la tranche à 30 % qui impute 10 700 € de déficit économise 3 210 € d’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoute l’effet sur les prélèvements sociaux des années suivantes, puisque les revenus fonciers futurs seront eux aussi réduits.
Une condition préalable ne se contourne pas : il faut être au régime réel. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % et ne permet de déduire aucune charge réelle, donc de créer aucun déficit.
Les trois plafonds
Le plafond de droit commun est de 10 700 € par an et par foyer fiscal, tous biens confondus. Deux régimes le relèvent.
| Plafond | Cas | Condition |
|---|---|---|
| 10 700 € | Droit commun | Tout bien loué nu au régime réel, sans condition particulière. |
| 15 300 € | Amortissement Périssol ou dispositif Cosse | Cas résiduels, réservés aux logements ayant bénéficié de ces dispositifs aujourd’hui fermés. |
| 21 400 € | Travaux de rénovation énergétique, sur option | Dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, devis accepté à compter du 5 novembre 2022, passage d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D justifié par deux DPE en cours de validité. |
Références : article 156, I-3° du Code général des impôts et BOI-RFPI-BASE-30-20. Le rehaussement à 21 400 €, créé par la loi de finances rectificative pour 2022 et précisé par le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023, devait s’éteindre fin 2025 : la loi de finances pour 2026 l’a prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.
Le piège des intérêts d’emprunt
C’est l’erreur de calcul la plus fréquente, et elle change souvent le résultat du simple au double. Les intérêts d’emprunt sont bien déductibles des revenus fonciers, mais la part du déficit qui en provient ne s’impute jamais sur le revenu global.
L’ordre d’imputation est fixé et il ne se choisit pas. Les intérêts se déduisent d’abord des loyers encaissés. S’ils les dépassent, l’excédent constitue un déficit qui ne pourra s’imputer que sur des revenus fonciers, pendant dix ans. S’ils ne les épuisent pas, le reliquat de loyers absorbe les autres charges, et ce n’est que le solde restant qui devient imputable sur le revenu global.
La conséquence pratique est nette : un bailleur très endetté sur un bien peu rentable accumule du déficit reportable sans réduire son impôt de l’année. Ce n’est pas perdu, mais l’économie est décalée, parfois de plusieurs années.
Deux exemples chiffrés
Deux bailleurs au régime réel, même année. Le premier a fait de gros travaux sur un bien peu endetté. Le second a un emprunt lourd et des loyers modestes.
| Poste | Travaux | Emprunt lourd |
|---|---|---|
| Loyers bruts encaissés | 12 000 € | 8 000 € |
| Intérêts d’emprunt | 5 000 € | 9 000 € |
| Autres charges déductibles | 22 000 € | 4 000 € |
| Déficit total | 15 000 € | 5 000 € |
| dont déficit provenant des intérêts | 0 € | 1 000 € |
| dont déficit provenant des autres charges | 15 000 € | 4 000 € |
| Imputé sur le revenu global cette année | 10 700 € | 4 000 € |
| Reporté sur les revenus fonciers, 10 ans | 4 300 € | 1 000 € |
Dans le premier cas, les intérêts de 5 000 € sont entièrement absorbés par les 12 000 € de loyers. Il reste 7 000 € de loyers face à 22 000 € d’autres charges : le déficit de 15 000 € provient donc intégralement de ces charges, et s’impute sur le revenu global à hauteur du plafond. Les 4 300 € restants attendent les revenus fonciers des dix prochaines années.
Dans le second, les 9 000 € d’intérêts dépassent les 8 000 € de loyers. Les 1 000 € d’excédent forment un déficit d’intérêts, exclu du revenu global. Les 4 000 € d’autres charges, elles, n’ont plus aucun loyer à absorber et deviennent imputables en totalité, puisqu’elles restent sous le plafond.
Le plafond est celui du foyer, pas du bien
Les 10 700 € s’apprécient une fois pour l’ensemble du foyer fiscal, tous biens loués nus confondus. Multiplier les biens ne multiplie pas le plafond, mais étaler des travaux sur deux exercices permet d’utiliser deux fois la limite annuelle.
Le report sur dix ans
Tout ce qui n’a pas pu s’imputer sur le revenu global, parce qu’il dépassait le plafond ou parce qu’il provenait des intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Sur les revenus fonciers uniquement : le report ne rouvre jamais l’accès au revenu global.
Ce délai de dix ans est un vrai risque de perte. Un bailleur qui enchaîne les exercices déficitaires accumule un stock qu’il ne consommera pas, faute de bénéfice foncier à effacer. Le reliquat non utilisé au terme des dix ans est définitivement perdu, sans compensation.
C’est un argument pour ne pas concentrer tous les travaux sur une seule année quand le parc ne dégage pas de bénéfice foncier régulier. Mieux vaut deux exercices à 10 700 € imputés qu’un seul à 21 400 € dont la moitié partira en report incertain.
L’obligation de rester loué trois ans
C’est le second piège, et il coûte plus cher que le premier. L’imputation sur le revenu global n’est acquise que si le bien reste affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation.
Un déficit imputé sur les revenus de 2026 suppose donc de louer le bien jusqu’au 31 décembre 2029 au moins. Vendre avant ce terme, reprendre le logement pour l’habiter, le prêter à un proche à titre gratuit ou le basculer en location meublée entraîne la remise en cause : l’administration recalcule l’impôt des années concernées comme si le déficit n’avait jamais été imputé sur le revenu global.
Le report sur les revenus fonciers, lui, n’est pas remis en cause par la cessation de location. Seule la part imputée sur le revenu global l’est.
À vérifier avant de faire les travaux
Si une vente est envisagée à deux ou trois ans, l’économie d’impôt de l’année sera reprise. Le calcul doit intégrer cette échéance avant d’engager le chantier, pas après.
Où le déclarer
Le calcul se fait sur le formulaire 2044, qui ventile les recettes et les charges bien par bien, puis récapitule l’imputation du déficit sur sa dernière page.
Le résultat se reporte ensuite sur la déclaration 2042 : case 4BB pour le déficit imputable sur les revenus fonciers, case 4BC pour la part imputable sur le revenu global, case 4BD pour les déficits antérieurs encore en report. Un bénéfice se porte en 4BA.
Conservez les factures et les deux DPE si vous demandez le rehaussement énergétique. En cas de contrôle, c’est au bailleur de prouver la réalité des dépenses, leur rattachement au bien loué et le changement de classe.
À lire ensuite
Le déficit se construit à partir de ce qui est déductible : la liste des charges déductibles dit ce qui entre dans le calcul, et le formulaire 2044 où le porter. Le choix du régime se joue en amont, dans le comparatif micro-foncier ou régime réel.
Le déficit foncier en questions
Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?
10 700 € par an d’imputation sur le revenu global. Ce plafond monte à 15 300 € pour les logements relevant de l’amortissement Périssol ou du dispositif Cosse, et jusqu’à 21 400 € sur option pour des travaux de rénovation énergétique payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, la loi de finances pour 2026 ayant prorogé ce rehaussement.
Peut-on créer un déficit foncier au micro-foncier ?
Non. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % et ne permet de déduire aucune charge réelle : il ne peut donc jamais produire de déficit. Créer un déficit suppose d’être au régime réel, ce qui est automatique au-delà de 15 000 € de loyers bruts et reste optionnel en dessous, pour trois ans irrévocables.
Les intérêts d’emprunt entrent-ils dans le déficit imputable ?
Ils sont déductibles, mais la part du déficit qui en provient ne s’impute jamais sur le revenu global. Elle ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les intérêts se déduisent d’abord des loyers ; seul ce qu’ils ne consomment pas laisse la place aux autres charges pour créer un déficit imputable sur le revenu global.
Combien de temps le déficit non imputé est-il reportable ?
Dix ans. La fraction qui dépasse le plafond annuel, comme celle provenant des intérêts d’emprunt, s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Passé ce délai, le reliquat est définitivement perdu, ce qui suppose de disposer de revenus fonciers positifs dans l’intervalle.
Faut-il garder le bien en location après avoir imputé un déficit ?
Oui, jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation. Vendre le bien, le reprendre pour l’habiter ou le passer en meublé avant ce terme entraîne la remise en cause de l’imputation sur le revenu global : l’administration recalcule l’impôt des années concernées comme si le déficit n’avait jamais été imputé.
Le déficit foncier compte-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?
Non. Le plafonnement global à 10 000 € vise les réductions et crédits d’impôt. Le déficit foncier n’en est pas un : c’est une charge qui diminue le revenu imposable avant calcul de l’impôt. Il se cumule donc avec des dispositifs plafonnés, ce qui en fait un des rares leviers restés hors du plafonnement.
Le déficit foncier s’applique-t-il à une location meublée ?
Non. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. Un déficit y suit d’autres règles : en LMNP, il ne s’impute que sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes, jamais sur le revenu global.
Quels travaux ouvrent droit au plafond de 21 400 € ?
Ceux qui font passer le logement d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, justifié par deux DPE en cours de validité, l’un avant et l’autre après travaux. Le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022 et les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Le rehaussement s’applique sur option et à concurrence des seules dépenses de rénovation énergétique.
Des charges tenues à jour, une 2044 plus rapide
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