Modèle d'état des lieux gratuit (entrée et sortie)
Un document conforme au décret 2016-382, avec toutes les mentions obligatoires et une checklist pièce par pièce. À remplir ensemble, le jour de la remise des clés.
13 août 2026 · Modèle gratuit
L'état des lieux est obligatoire au début et à la fin de tout bail d'habitation, en application de l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Son format est encadré par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Il doit couvrir chaque pièce, décrire précisément l'état du sol, des murs, du plafond, des équipements et des éléments du logement, relever les compteurs, et lister les clés remises. Un état des lieux vague ou incomplet perd sa valeur probante en cas de litige, ce qui compromet toute retenue sur dépôt de garantie à la sortie. Il doit être daté, signé par les deux parties, et un exemplaire remis à chacun.
L'état des lieux, c'est le document qui va conditionner tout ce qui se passe à la sortie du locataire. Bien fait, il permet de facturer sereinement les dégradations. Bâclé, il rend impossible toute retenue sur dépôt de garantie. La loi encadre précisément son format et son contenu depuis 2016. Voici ce qu'il doit contenir et comment le rédiger.
Le cadre légal en deux textes
Deux textes fondent la règle. La loi du 6 juillet 1989 rend l'état des lieux obligatoire, le décret de 2016 en fixe le format.
Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Pose l'obligation d'établir un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie de tout bail d'habitation. Sans document, la loi présume que le logement a été remis en bon état d'usage.
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016
Définit les modalités d'établissement de l'état des lieux et la prise en compte de la vétusté. Fixe les mentions obligatoires et la structure du document.
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l'état des lieux peut également être établi sur support électronique, avec la même valeur juridique qu'un document papier.
Les mentions à ne surtout pas oublier
Le décret de 2016 liste explicitement les informations qui doivent figurer. Manque une seule, le document peut être invalidé devant un juge.
Type d’état des lieux
Entrée ou sortie, mention explicite sur le document.
Date d’établissement
Jour, mois, année. La date déclenche le point de départ du bail.
Adresse du logement
Adresse complète avec étage, numéro de lot en copropriété.
Identité et adresse des parties
Bailleur (ou raison sociale de la SCI) et locataire, avec adresse.
Représentants éventuels
Nom et adresse des mandataires (agence, huissier) si le bailleur ou le locataire s’est fait représenter.
Relevés de compteurs
Eau froide, eau chaude, gaz, électricité. Chaque relevé daté et signé.
Clés et moyens d’accès
Détail des clés remises (porte d’entrée, boîte aux lettres, cave, garage) et bipeurs éventuels.
Description pièce par pièce
Sol, murs, plafond, équipements, éléments (portes, fenêtres, radiateurs). État précis pour chaque élément.
Signature des deux parties
Bailleur et locataire (ou leurs mandataires). Un exemplaire remis à chacun.
Spécifique à l'état des lieux de sortie
En plus des mentions communes, la sortie doit indiquer la nouvelle adresse du locataire (ou son lieu d'hébergement). Sans cette adresse, la restitution du dépôt de garantie devient impossible dans les temps.
Le modèle pièce par pièce
Un bon état des lieux détaille chaque pièce séparément. Pour chacune, on décrit les mêmes éléments : sols, murs, plafond, portes, fenêtres, équipements. Le vocabulaire compte : précis, factuel, sans jugement.
| Élément | Ce qu'on décrit |
|---|---|
| Sol | Nature (parquet, carrelage, moquette), état (neuf, bon, usé), traces, taches, rayures ou fissures. |
| Murs | Revêtement (peinture, papier peint, faience), état, éraflures, trous de fixation, taches d'humidité. |
| Plafond | État général, fissures, traces d'humidité, moulures, luminaires. |
| Menuiseries | Portes, fenêtres, volets. Vérifier l'ouverture, la fermeture, l'étanchéité et les serrures. |
| Équipements sanitaires | Lavabo, WC, baignoire ou douche, robinetterie. Fonctionnement de l'eau chaude, état des joints. |
| Cuisine | Évier, plan de travail, plaque de cuisson, hotte, four, réfrigérateur si fournis. État, propreté, marche. |
| Chauffage | Radiateurs (nombre, état, fonctionnement), chaudière le cas échéant, thermostat. |
Complétez avec des photos horodatées pour chaque pièce. Elles n'ont pas de valeur légale à elles seules, mais renforcent considérablement le document écrit en cas de contestation.
La grille de vétusté : l'annexe qui évite les litiges
Un locataire n'est pas responsable de l'usure normale du logement. Peintures, moquettes, robinetterie : tout se dégrade avec le temps, même bien utilisé. La grille de vétusté définit la durée de vie de chaque élément et le pourcentage d'usure imputable au bailleur.
Cette annexe n'est pas obligatoire, mais fortement recommandée. Elle limite les débats à la sortie. Sans grille, le juge appliquera sa propre appréciation, souvent favorable au locataire. Exemple standard : peinture 7 ans, moquette 10 ans, réfrigérateur 10 ans, chaudière 15 ans. Au-delà de la durée, l'élément est considéré totalement amorti.
Exemple concret
Peinture refaite en 2020, locataire part en 2026. Six années d'usage sur une durée de vie théorique de 7 ans. Vestige à décompter : 1/7 = 14 %. Sur une facture de réfection de 500 €, le locataire peut être facturé au maximum 70 € en cas de dégradation grave, jamais l'intégralité.
Cinq erreurs classiques à éviter
- 1
Utiliser des mentions vagues
« Bon état » ou « correct » n'ont aucune valeur en cas de litige. Préciser toujours : état neuf, état d'usage, tache visible en bas à gauche, rayure de 5 cm.
- 2
Oublier les compteurs
Relevez eau froide, eau chaude, gaz et électricité. Chiffres exacts, datés. Sans relevés, imposible de trancher qui doit payer les consommations litigieuses.
- 3
Faire l'état des lieux au déménagement
Le locataire doit avoir vidé ses affaires avantl'état des lieux de sortie. Impossible de constater l'état d'un mur caché par un canapé. Même règle à l'entrée.
- 4
Ne pas prendre de photos
Photos horodatées de chaque pièce, gros plans sur les dégradations existantes. Rangez tout dans un dossier séparé par bail.
- 5
Faire signer un locataire sous pression
Laissez le temps au locataire de vérifier chaque pièce. Un état des lieux bâclé peut être contesté dans les 10 jours qui suivent la signature pour l'entrée (loi de 1989, article 3-2).
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Rédiger un état des lieux sur papier ou Word, c'est faisable pour un bail. Multiplier les baux, c'est multiplier les documents, les photos, les signatures. Retrouver l'état des lieux d'entrée trois ans plus tard au moment de la sortie devient vite une chasse au trésor.
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Questions fréquentes
État des lieux : vos questions
L’état des lieux est-il obligatoire ?
Oui, à l'entrée et à la sortie du locataire, pour tous les baux d'habitation vides ou meublés. C'est prévu par l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En cas d'absence d'état des lieux, la loi présume que le logement a été remis en bon état d'usage, ce qui empêche le bailleur de facturer des dégradations à la sortie.
Quelles mentions doivent obligatoirement figurer ?
Le type d'état des lieux (entrée ou sortie), sa date d'établissement, l'adresse du logement, l'identité et l'adresse des parties, les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité), le détail et le nombre de clés remises, et pour chaque pièce une description précise de l'état des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement. Liste fixée par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
Faut-il payer l’état des lieux ?
En principe non, chaque partie établit et signe le document librement. En cas d'intervention d'un tiers (huissier de justice, agence immobilière) faute d'accord, les frais sont partagés à parts égales entre bailleur et locataire, plafonnés selon le décret n° 2014-890 du 1er août 2014. Pour un huissier, le tarif réglementaire varie de 130 à 300 € selon la surface.
Que faire en cas de désaccord à la sortie ?
Tentez d'abord un accord amiable en confrontant les deux états des lieux (entrée vs sortie) et la grille de vétusté annexée le cas échéant. Si le désaccord persiste, saisissez la Commission départementale de conciliation (gratuite et rapide). En dernier recours, le juge des contentieux de la protection tranche. Conservez toujours des photos horodatées des pièces, elles font foi en complément du document écrit.
Peut-on faire un état des lieux dématérialisé ?
Oui, l'état des lieux électronique a la même valeur juridique que le format papier depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il doit respecter les mêmes mentions obligatoires, être établi contradictoirement (les deux parties présentes lors de la constatation) et signé électroniquement par les deux parties. Un exemplaire numérique est remis à chacun.
Combien de temps conserver l’état des lieux ?
Tout au long du bail et au moins 3 ans après le départ du locataire, pour couvrir la prescription applicable aux actions en restitution du dépôt de garantie ou en réparation des dégradations. En pratique, conservez-les 5 à 10 ans avec les autres documents locatifs.