Simulateur micro-foncier vs régime réel
Saisissez vos loyers et charges, obtenez instantanément le régime fiscal qui vous fait payer le moins d'impôt. Sans inscription.
12 mai 2026 · Outil gratuit
Vos données
Total des loyers encaissés sur l'année, toutes locations nues confondues.
Vos charges déductibles
Intérêts du crédit immobilier, frais de dossier, assurance emprunteur (article 31, I-1°-d du CGI).
Réparations, peinture, isolation, mise aux normes. Pas la construction ni l'agrandissement.
Montant payé à la commune, sans la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés.
Honoraires d'agence, comptable, abonnement à un logiciel, frais de procédure. Le forfait 20€/lot s'ajoute automatiquement.
Part non refacturable au locataire (gros entretien, honoraires syndic).
Sert au calcul du forfait de 20 € par local (article 31, I-1°-e du CGI).
Barème de la loi de finances pour 2026 (n° 2026-103 du 19 février 2026). Seuils pour une part de quotient familial.
Votre comparatif
Régime recommandé
Régime réel
Économie estimée : 1 204 €/an
Le régime réel vous fait économiser sur l’impôt et les prélèvements sociaux.
Micro-foncier
Régime réel
GagnantSimulation indicative basée sur les règles 2026. Les prélèvements sociaux à 17,2 % s'appliquent aux revenus fonciers (article L. 136-7 du Code de la sécurité sociale). Le déficit foncier est plafonné à 10 700 € sur le revenu global, hors part liée aux intérêts d'emprunt (article 156, I-3° du CGI).
Le simulateur compare le micro-foncier et le régime réel à partir de vos loyers et charges réelles. Règle d'or : sous 15 000 € de loyers bruts par an, vous avez le choix. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sans justificatif. Le régime réel déduit les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion). Le réel devient gagnant dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit en cours ou des travaux. Au-delà de 15 000 € de loyers, le régime réel s'impose automatiquement. L'option pour le réel engage 3 ans (article 32 du CGI).
Choisir entre le micro-foncier et le régime réel, c'est la première décision fiscale d'un bailleur en location nue. La bonne option peut représenter plusieurs centaines voire plusieurs milliers d'euros d'écart par an. Le simulateur ci-dessus fait le calcul pour vous. L'article qui suit explique ce que les chiffres veulent dire et comment les exploiter pour décider sans regretter.
Mode d'emploi
Comment lire votre simulation
La réponse courte : comparez le « Total à payer » des deux colonnes. Le régime gagnant est celui dont le total est le plus bas. Si le régime réel affiche un déficit foncier, le total devient un gain (en vert) car vous économisez de l'impôt sur vos autres revenus.
Trois valeurs importantes apparaissent dans la colonne résultats.
Base imposable
Le montant qui sera ajouté à vos autres revenus pour le calcul de l'impôt. C'est 70 % des loyers au micro-foncier, le résultat net au réel.
Prélèvements sociaux
17,2 % appliqués à la base imposable, dans les deux régimes (article L. 136-7 du Code de la sécurité sociale). Souvent oublié, ce poste pousse souvent à choisir le réel.
Déficit imputable
Si vos charges dépassent vos loyers, le simulateur affiche la part imputable sur le revenu global (max 10 700 €) et le surplus reportable sur 10 ans.
Cadre légal
Le seuil de 15 000 € : qui peut choisir
L'article 32 du Code général des impôts fixe la ligne de partage. Sous 15 000 € de loyers bruts annuels (toutes locations nues confondues, charges récupérables comprises), vous avez le choix. Au-delà, le régime réel devient obligatoire dès l'année du dépassement.
Sous le seuil
≤ 15 000 €
Micro-foncier par défaut. Option pour le réel possible, avec engagement de 3 ans irrévocable.
Au-dessus du seuil
> 15 000 €
Régime réel obligatoire. Plus de choix possible. Formulaire 2044 à remplir chaque année.
Cas d'exclusion automatique
Même sous le seuil, le micro-foncier est interdit pour certains dispositifs : monuments historiques, Malraux, Périssol, Robien, Borloo, Scellier intermédiaire ou ZRR, Cosse Ancien, démembrement, nue-propriété. Dans ces cas, le réel s'impose automatiquement, avec un formulaire 2044-SPE.
Option 1
Le micro-foncier en 1 minute
En clair, l'administration considère forfaitairement que vos charges représentent 30 % de vos loyers. Vous reportez vos loyers bruts en case 4BE de la 2042, et c'est tout. L'abattement de 30 % est appliqué automatiquement.
L'avantage : aucun justificatif à conserver, aucun formulaire 2044 à remplir, déclaration en 5 minutes. L'inconvénient : vous êtes coincé au taux de 30 %. Si vos charges réelles sont supérieures, vous payez de l'impôt en trop. Si elles sont inférieures, vous êtes gagnant.
Le micro-foncier vous va si...
Bien acheté comptant ou crédit largement amorti, peu de travaux prévus, copropriété calme, taxe foncière modérée. Bref, un bien qui « dort » tranquillement. Souvent le cas pour un héritage transmis depuis longtemps.
Option 2
Le régime réel en 1 minute
Au réel, vous déduisez vos charges effectivement payées, poste par poste, sur le formulaire 2044. La liste est fixée par l'article 31 du Code général des impôts. Les principales catégories.
Intérêts d’emprunt
Intégralement déductibles, y compris frais de dossier, garanties et assurance emprunteur.
Travaux d’entretien, réparation, amélioration
Maintien ou amélioration sans modification structurelle. Pas la construction ni l’agrandissement.
Taxe foncière
Hors TEOM qui est récupérable sur le locataire.
Assurances (PNO, GLI)
Propriétaire non-occupant et garantie loyers impayés.
Frais de gestion
Honoraires d’agence, comptable, abonnement à un logiciel de gestion, frais de procédure. Plus le forfait automatique de 20 € par lot.
Charges de copropriété non récupérables
Honoraires syndic, gros entretien, fonds de travaux ALUR.
L'avantage : si vos charges dépassent 30 % des loyers, vous payez moins d'impôt qu'au micro-foncier. Si elles dépassent 100 % des loyers, vous créez un déficit foncier qui efface une partie de votre impôt global. L'inconvénient : il faut conserver toutes les factures et remplir le formulaire 2044.
Pour aller plus loin : la liste complète des charges déductibles et le guide pour remplir le formulaire 2044.
Quand le réel devient évident
Les 5 situations où opter pour le réel
Sans même faire le calcul, certaines configurations rendent le réel évident. Le simulateur le confirmera, mais voici les signaux qui ne trompent pas.
- 1
Crédit immobilier en cours
Sur un emprunt de 150 000 € à 3 %, comptez environ 4 500 € d'intérêts déductibles la première année. Difficile que le micro-foncier rattrape.
- 2
Gros travaux prévus
Réfection complète d'une salle de bain, isolation, ravalement : ces travaux dépassent souvent les loyers encaissés sur l'année. Vous déclenchez un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
- 3
Bien ancien à entretenir
Un appartement de plus de 30 ans nécessite régulièrement de l'entretien (chaudière, plomberie, peinture). Le cumul des dépenses dépasse vite le seuil de 30 %.
- 4
Copropriété lourde
Immeuble haussmannien parisien, résidence avec gardien, ravalement en cours : les charges non récupérables peuvent atteindre 15 à 25 % des loyers. À cumuler avec les autres charges.
- 5
Tranche marginale élevée
À 41 % ou 45 % de TMI, chaque euro de charge déduite vous économise 58 à 62 centimes (TMI + PS 17,2 %). Le réel devient quasiment toujours gagnant.
Le piège classique
L'option réel engage 3 ans irrévocablement
La réponse courte : si vous optez pour le réel alors que vous étiez sous le seuil de 15 000 €, vous ne pouvez pas revenir en arrière avant 3 ans. C'est l'article 32 du CGI qui le pose. Au-delà de ces 3 ans, l'option se reconduit tacitement chaque année, sauf renonciation expresse.
Concrètement, prenons un exemple. Vous avez 12 000 € de loyers et 6 000 € de travaux exceptionnels en 2025. Le réel est clairement plus intéressant cette année-là. Vous optez. Mais en 2026 et 2027, plus de gros travaux : vos charges réelles tournent autour de 2 500 € (taxe foncière, assurance, copro). C'est moins que les 30 % d'abattement du micro-foncier. Vous payez plus d'impôt pendant deux ans sans pouvoir revenir au micro.
Le bon réflexe
Avant d'opter, simulez les 3 années à venir, pas seulement celle en cours. Si vos gros travaux sont vraiment ponctuels, mieux vaut parfois rester au micro et reporter les travaux pour les concentrer sur une même année fiscale (là où ils auront le plus d'effet).
Au quotidien
Suivre ses loyers et charges pour décider en connaissance de cause
La simulation au-dessus est aussi précise que les chiffres que vous y entrez. Encore faut-il avoir ces chiffres sous la main. Combien de loyers exactement encaissés cette année ? Quelles factures de travaux ? Quelles primes d'assurance ?
PiloteLocatif suit vos échéances et paiements par bien, stocke vos factures et justificatifs (baux, DPE, attestations d'assurance, appels de fonds de copropriété) et vous permet d'exporter en CSV vos paiements et charges, filtrables par période. Résultat : vous ouvrez ce simulateur l'esprit tranquille, avec les bons chiffres déjà récapitulés.
Les dates d'expiration des assurances et DPE sont suivies, avec alertes en cas de renouvellement à prévoir. Le journal d'activité conserve l'historique complet, pratique en cas de contrôle fiscal.
Prêt à arriver en mai avec les bons chiffres ?
PiloteLocatif suit vos loyers, stocke vos justificatifs et exporte vos paiements et charges en CSV. Plus besoin de reconstituer un tableau Excel chaque printemps.
Sans engagement · 1 lot gratuit · Export CSV filtrable par période
Questions fréquentes
Simulateur fiscal : vos questions
Comment fonctionne ce simulateur ?
Vous saisissez vos loyers bruts annuels, le détail de vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion, copropriété), le nombre de logements et votre tranche marginale d'imposition. Le simulateur calcule l'impôt et les prélèvements sociaux dans les deux régimes (article 32 du CGI pour le micro-foncier, article 31 du CGI pour le régime réel) et affiche le régime gagnant avec l'écart en euros.
À partir de quel seuil le régime réel devient-il plus avantageux ?
En théorie, dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts (le taux de l'abattement micro-foncier). En pratique, c'est quasi systématique avec un crédit immobilier en cours : les seuls intérêts d'emprunt dépassent souvent ce seuil. Le réel est aussi plus intéressant en cas de gros travaux d'entretien ou d'amélioration sur l'année. Un simulateur permet de chiffrer précisément l'écart.
Que se passe-t-il si je crée un déficit foncier ?
Un déficit foncier (charges supérieures aux loyers) s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, hors part liée aux intérêts d'emprunt (article 156, I-3° du CGI). Cette part liée aux intérêts est reportable uniquement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Le plafond passe à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant gagner deux classes au DPE, jusqu'au 31 décembre 2027 (loi de finances pour 2026).
Comment opter pour le régime réel sous le seuil de 15 000 € ?
Il suffit de cocher la case correspondante lors de votre déclaration de revenus et de joindre un formulaire 2044. L'option est irrévocable pendant 3 ans, conformément à l'article 32 du CGI. Au bout des 3 ans, elle se reconduit tacitement chaque année sauf renonciation. Réfléchissez avant d'opter : si vos gros travaux sont ponctuels, vous risquez d'être bloqué au réel pendant 2 ans avec très peu de charges à déduire.
Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent-ils dans les deux régimes ?
Oui, les revenus fonciers (location nue) sont soumis aux prélèvements sociaux à 17,2 % dans les deux régimes (article L. 136-7 du Code de la sécurité sociale). Ils s'ajoutent à l'impôt sur le revenu calculé selon votre tranche marginale. La base de calcul est la base imposable après abattement (micro-foncier) ou le résultat foncier net (régime réel).
Ce simulateur est-il à jour avec les règles 2026 ?
Oui. Les paramètres utilisés correspondent aux règles en vigueur en 2026 : seuil du micro-foncier à 15 000 €, abattement forfaitaire de 30 %, plafond du déficit foncier sur revenu global à 10 700 €, prélèvements sociaux à 17,2 %, tranches d'imposition de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Le simulateur ne tient pas compte des régimes spéciaux (Pinel, Cosse, Malraux, monuments historiques) qui justifient le recours au formulaire 2044-SPE.