Prélèvements sociaux sur les loyersla règle 2026
17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé. Le poste que les débutants oublient de compter, et pourtant il change tout le calcul.
Les prélèvements sociaux s'ajoutent à l'impôt sur le revenu sur vos loyers. En location nue, ils s'élèvent à 17,2 % : 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. En location meublée non professionnelle (LMNP), ils passent à 18,6 % depuis 2026, à la suite de la hausse de la CSG. C'est le poste que les bailleurs débutants oublient le plus souvent : ils raisonnent sur leur tranche marginale d'impôt et négligent ces prélèvements, qui alourdissent nettement la facture. Bonne nouvelle : une part de la CSG, 6,8 %, est déductible du revenu global l'année suivante quand les revenus sont imposés au barème.
De quoi on parle
Un impôt qui s'ajoute à l'impôt
Le piège classique du bailleur débutant : raisonner sur sa tranche marginale d'impôt et oublier les prélèvements sociaux. Or ces derniers s'ajoutent à l'impôt sur le revenu, sur le même résultat foncier.
Concrètement, un bailleur en tranche à 30 % ne paie pas 30 % sur ses loyers nets, mais 47,2 % : 30 % d'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux. C'est cette addition qui explique pourquoi le rendement net-net fond autant.
La composition
17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé
Les 17,2 % de la location nue se décomposent en trois contributions.
9,2 %
CSG
Contribution sociale généralisée
0,5 %
CRDS
Remboursement de la dette sociale
7,5 %
Solidarité
Prélèvement de solidarité
La hausse LMNP de 2026
En location meublée non professionnelle, la CSG est passée de 9,2 % à 10,6 % en 2026 (loi de financement de la Sécurité sociale). Les prélèvements sociaux y atteignent donc 18,6 %. La hausse ne s'applique qu'à un résultat positif : au réel, l'amortissement peut la neutraliser. Détail dans notre article sur les nouveautés de la déclaration 2026.
Le bon réflexe
Une part de la CSG revient dans votre poche
Bonne nouvelle souvent ignorée : quand vos revenus fonciers sont imposés au barème progressif, une fraction de la CSG payée, à hauteur de 6,8 %, est déductible de votre revenu global l'année suivante.
Cette déduction réduit l'assiette de votre impôt sur le revenu. Elle est reportée automatiquement par l'administration sur votre déclaration : vous n'avez rien à calculer, mais il est bon de savoir qu'une partie des prélèvements sociaux n'est pas définitivement perdue.
Réduire la note
On ne les évite pas, on réduit l'assiette
Les prélèvements sociaux ne portent que sur un résultat foncier positif. Toute charge déductible qui réduit ce résultat réduit d'autant les prélèvements.
Au régime réel, déduire intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière et assurances fait baisser le résultat, donc la base des prélèvements. En cas de déficit foncier, il n'y a pas de résultat positif, donc pas de prélèvements sociaux du tout sur ces loyers.
En LMNP au réel, l'amortissement peut neutraliser le résultat imposable pendant plusieurs années, et donc les prélèvements avec. Pour approfondir, voyez notre liste des charges déductibles et notre comparatif micro-foncier ou réel.
Calculer juste
Intégrer les prélèvements dans son calcul réel
Beaucoup de bailleurs surestiment ce que leur rapporte un bien parce qu'ils oublient les prélèvements sociaux dans leur calcul. Le seul rendement qui compte est le net-net, une fois l'impôt et les 17,2 % (ou 18,6 %) déduits.
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Questions fréquentes
Prélèvements sociaux : vos questions
Quel est le taux des prélèvements sociaux sur les loyers ?
17,2 % sur les revenus de location nue (revenus fonciers). Ce taux se décompose en 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Il s'ajoute à l'impôt sur le revenu calculé selon votre tranche marginale. Pour un bailleur en tranche à 30 %, le coût fiscal total sur les loyers nets atteint donc 47,2 %.
Pourquoi la location meublée est-elle à 18,6 % ?
Depuis 2026, la CSG applicable aux revenus de location meublée non professionnelle est passée de 9,2 % à 10,6 %, à la suite de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Les prélèvements sociaux totaux en LMNP atteignent donc 18,6 %, contre 17,2 % en location nue. La hausse ne s'applique que sur un résultat imposable positif.
La CSG est-elle déductible ?
Oui, en partie. Lorsque les revenus fonciers sont imposés au barème progressif, une fraction de la CSG payée, à hauteur de 6,8 %, est déductible du revenu global de l'année suivante. Cette déduction réduit l'assiette de l'impôt sur le revenu. Elle est reportée automatiquement par l'administration sur la déclaration.
Les prélèvements sociaux s’appliquent-ils au déficit foncier ?
Non. Si vos charges dépassent vos loyers et créent un déficit foncier, il n'y a pas de revenu foncier positif, donc pas de prélèvements sociaux. Les prélèvements ne portent que sur un résultat foncier positif. Un déficit imputé sur le revenu global réduit l'impôt sur le revenu, mais reste sans effet sur les prélèvements sociaux des autres revenus.
Peut-on éviter les prélèvements sociaux ?
On ne les évite pas, mais on peut réduire l'assiette. Au régime réel, plus vous déduisez de charges (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière), plus votre résultat foncier baisse, et moins les prélèvements sociaux pèsent. En LMNP au réel, l'amortissement peut neutraliser le résultat imposable, et donc les prélèvements, pendant plusieurs années.
Comment sont-ils payés ?
Ils sont calculés en même temps que l'impôt sur le revenu, sur la base de votre déclaration de printemps, et recouvrés à l'automne avec le solde de l'impôt. Vous ne les payez pas séparément : ils figurent sur votre avis d'imposition, additionnés à l'impôt sur le revenu dû sur vos loyers.
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