L’effet de levier expliqué avec des chiffres

Le levier consiste à faire travailler un capital que vous ne possédez pas. Vous apportez 20 000 €, la banque en prête 110 000, et c’est l’ensemble qui produit du loyer. Le rendement se calcule sur la valeur du bien, mais l’enrichissement se calcule sur ce que vous avez réellement engagé.

L’immobilier est l’un des rares placements où un particulier obtient ce levier à des conditions raisonnables, sur une durée longue, et sur un actif qui produit un revenu servant à rembourser la dette. C’est cela, et non le rendement en lui-même, qui fait l’intérêt de l’investissement locatif.

Elle tient en une inégalité : le rendement net du bien doit dépasser le coût complet du crédit, intérêts et assurance emprunteur compris.

Au-dessus de ce seuil, chaque euro emprunté travaille pour vous, parce qu’il rapporte plus qu’il ne coûte. En dessous, chaque euro emprunté travaille contre vous, et l’écart s’amplifie à mesure que la part financée augmente. Le levier n’est pas un avantage automatique, c’est un multiplicateur qui garde le signe du différentiel.

C’est pourquoi les deux étapes préalables comptent autant : le calcul du rendement net réel, traité dans rendement brut, net, cashflow, et la négociation du coût du crédit, traitée dans taux, durée, mensualité.

Ces deux lignes du tableau semblent se contredire, et c’est la confusion la plus répandue sur le sujet. Elle se dissipe dès qu’on regarde ce que contient l’échéance.

Une mensualité de crédit mélange deux choses de nature différente : des intérêts, qui sont une dépense définitive, et du capital remboursé, qui n’est pas une dépense mais un transfert vers votre patrimoine. Le cashflow traite les deux de la même façon, puisqu’il ne regarde que la trésorerie. Le levier, lui, ne retient que les intérêts.

Sur l’exemple ci-dessus, l’effort réel de 2 000 € par an construit chaque année une part de capital supérieure à ce montant dès les premières années, parce que l’amortissement représente déjà une fraction significative de l’échéance. L’opération appauvrit la trésorerie et enrichit le patrimoine, simultanément.

La bonne question n’est donc pas « le cashflow est-il positif » mais « puis-je absorber cet effort chaque mois, y compris un mois sans locataire ». Les deux questions donnent des réponses différentes, et c’est la seconde qui décide.

Trois situations, et aucune n’est exotique.

• La vacance durable. Le loyer s’arrête, l’échéance continue. Deux mois par an de vacance suffisent à faire passer le rendement net sous le coût du crédit dans l’exemple ci-dessus.
• Les travaux imprévus. Une toiture votée en assemblée, une chaudière à remplacer : la dépense arrive d’un bloc alors que le levier suppose une régularité.
• La revente contrainte.Vendre avant que le capital remboursé et la valorisation n’aient rattrapé les frais d’acquisition, c’est réaliser une perte que le levier a amplifiée.

Les trois se préparent de la même façon : une réserve de trésorerie disponible, et un effort mensuel calibré pour rester supportable dans un mauvais scénario, pas dans le scénario prévu.

Le levier ne se prolonge pas indéfiniment, et deux limites s’imposent avant même la prudence personnelle.

La première est réglementaire : le taux d’effort est plafonné à 35 %, assurance comprise, et la durée à 25 ans. Ces bornes s’appliquent à l’ensemble de vos engagements, pas à chaque crédit pris isolément, donc chaque opération consomme une part de ce qui reste disponible.

La seconde est fiscale : le rendement qui entre dans l’inégalité est un rendement après impôt, et le régime choisi le déplace sensiblement. Un même bien peut vérifier l’inégalité au régime réel et ne plus la vérifier au micro, ce qui renvoie au chapitre choisir sa structure.