Transmettre son patrimoine locatif

Un patrimoine locatif non préparé se transmet quand même, par succession, mais dans des conditions que personne n’a choisies : droits calculés d’un coup sur la valeur du jour, héritiers placés en indivision sur des biens qu’ils ne voulaient pas forcément détenir ensemble, et parfois obligation de vendre pour payer les droits.

Préparer ne signifie pas se dessaisir. Les outils décrits ici permettent de transmettre la propriété tout en gardant les revenus, ou le pouvoir de décision, ou les deux pendant un temps.

Un abattement de 100 000 € s’applique sur la part de chaque enfant, et il vaut pour chacun des parents. Un couple avec deux enfants peut donc transmettre 400 000 € sans droits de donation, à raison de 200 000 € par enfant.

Le second mécanisme s’appelle le rappel fiscal. Pour liquider les droits, on ajoute à la valeur des biens transmis celle des biens ayant fait l’objet de donations antérieures, à l’exception de celles passées depuis plus de quinze ans. Autrement dit, l’abattement se reconstitue tous les quinze ans.

S’y ajoutent des abattements propres à d’autres liens de parenté, dont 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant. Lorsqu’un petit-enfant vient en représentation de son parent décédé, les deux abattements se cumulent.

Ces deux règles se combinent en une conclusion opérationnelle : un patrimoine se transmet par vagues espacées de quinze ans, ce qui suppose de commencer tôt plutôt que de tout décider à soixante-quinze ans.

C’est le mécanisme central. Le parent donne la nue-propriété du bien et conserve l’usufruit, donc les loyers et leur déclaration. Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, déterminée par le barème selon l’âge du donateur, détaillé dans nue-propriété et usufruit.

À l’extinction de l’usufruit, l’enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires. La valeur prise par le bien entre la donation et cette extinction échappe donc entièrement à la taxation, puisque la seule assiette retenue a été celle du jour de la donation.

C’est ce qui explique que l’âge soit le paramètre déterminant : plus la donation est précoce, plus l’usufruit conservé est valorisé haut, donc plus la nue-propriété transmise est faible.

Le parent continue de percevoir les loyers et de les déclarer. Quinze ans plus tard, l’abattement est reconstitué et une nouvelle donation peut intervenir, sur un autre bien ou sur le solde du premier.

Si le bien appartient aux deux parents, chacun donne sa part, et l’abattement joue deux fois : la même opération porte alors sur un bien de 400 000 €.

Un bien se donne d’un bloc ou se fractionne en indivision, avec les blocages que cela comporte. Des parts de société se donnent par tranches, année après année, sans créer d’indivision et sans redécouper le bien lui-même.

Deuxième avantage, souvent décisif : les statuts organisent la gérance. Un parent peut avoir transmis l’essentiel du capital tout en restant gérant, donc en gardant la main sur les décisions, la location et l’éventuelle revente.

C’est la raison principale pour laquelle les familles constituent une société avant de transmettre, et non pour un avantage fiscal immédiat. Le choix de la structure et ses contraintes sont traités au chapitre choisir sa structure, et la cession de parts dans la cession de parts de SCI.

Cette page décrit des mécanismes, elle ne dessine pas une stratégie. Quatre questions relèvent du notaire, et elles conditionnent tout le reste.

• La réserve héréditaire, qui limite ce qu’un parent peut avantager un enfant par rapport aux autres.
• Le rapport et la réduction des donations au moment de la succession, qui peuvent rétablir l’équilibre bien des années plus tard.
• La protection du conjoint survivant, qui se combine avec les donations consenties aux enfants.
• La situation de chaque bien : un logement occupé, une société, un bien démembré ne se transmettent pas de la même façon.

Une transmission mal calibrée se répare difficilement, et se répare toujours au pire moment. Le rendez-vous chez le notaire coûte moins cher que la correction.