Tacite reconduction du bail : ce qui se passe quand personne ne bouge
Votre bail arrive à son terme et vous n’avez rien envoyé ? Il continue, pour trois ans de plus en location vide. Voici ce que la reconduction change, et ce qu’elle ne change pas.
En bref
À l’échéance d’un bail vide, trois issues sont possibles : le bailleur donne congé, il propose un renouvellement avec un nouveau loyer, ou personne ne fait rien. Dans ce dernier cas, le bail est reconduit tacitement, aux mêmes conditions, pour trois ans si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, pour six ans s’il est une autre personne morale (article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Aucun nouveau contrat à signer, et le dépôt de garantie ne change pas. Le loyer continue d’évoluer avec la révision annuelle, si le bail la prévoit. Pour l’augmenter au-delà, il faut un loyer manifestement sous-évalué et une proposition faite au moins six mois avant l’échéance, avec des références de loyers du voisinage (article 17-2). Cette réévaluation est exclue pour un logement classé F ou G. En meublé, le bail d’un an se reconduit pour un an.
Trois issues possibles à l’échéance
La réponse courte : si personne ne met fin au bail, il continue. Pour une location vide, l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un contrat parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé, quand le bailleur n’a pas donné congé dans les formes et délais de l’article 15.
Le congé
Le bailleur met fin au bail pour vendre, reprendre ou pour un motif légitime et sérieux, au moins six mois avant l’échéance. Voyez notre modèle de lettre de congé.
Le renouvellement avec un nouveau loyer
Le bailleur propose une réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué, dans les mêmes formes et délais qu’un congé.
La reconduction tacite
Personne ne fait rien. Le bail se poursuit aux mêmes conditions, pour une nouvelle période.
La reconduction en pratique
La durée du bail reconduit dépend du bailleur. Trois ans pour une personne physique, et pour une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré. Six ans pour une autre personne morale.
Prenons un bail vide signé par un particulier le 1er octobre 2023, pour trois ans. Il arrive à échéance le 30 septembre 2026. Sans congé ni proposition de renouvellement, il est reconduit jusqu’au 30 septembre 2029.
3 ans
Bailleur personne physique ou SCI familiale, location vide.
6 ans
Bailleur personne morale, hors SCI familiale.
1 an
Bail meublé, reconduit d’année en année.
Rien n’est à signer. Le dépôt de garantie reste celui versé à l’entrée : la loi interdit de le réviser pendant l’exécution du bail, renouvellements compris. L’état des lieux d’entrée garde toute sa valeur pour la sortie.
Le locataire, lui, n’est pas engagé sur la durée. Il peut partir à tout moment en respectant son préavis, comme l’explique notre article sur le préavis de location.
Le loyer à la reconduction
La reconduction se fait aux mêmes conditions. Le loyer ne change pas du seul fait de l’échéance. Il continue en revanche d’évoluer chaque année si le bail contient une clause de révision selon l’indice de référence des loyers.
Cette révision annuelle n’a rien d’automatique : il faut la demander. Notre article sur la révision du loyer selon l’IRL détaille le calcul et les délais.
En zone tendue, une règle supplémentaire encadre l’évolution du loyer lors d’un renouvellement. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 l’a reconduite jusqu’au 31 juillet 2027. Voyez notre guide sur l’encadrement des loyers et les zones tendues.
Augmenter un loyer manifestement sous-évalué
L’article 17-2 de la loi de 1989 ouvre une seule porte : un loyer manifestement sous-évalué. Le bailleur peut alors proposer un nouveau loyer, fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La procédure est stricte.
Six mois avant l’échéance
La proposition est notifiée dans les formes du congé, au moins six mois avant le terme du bail.
Des références de loyers
Au moins trois références de logements comparables, six dans les communes des agglomérations de plus d’un million d’habitants.
Pas de congé pour la même échéance
Le bailleur qui propose une réévaluation ne peut pas, en même temps, donner congé pour cette échéance.
Une hausse étalée
La hausse acceptée ou fixée par le juge s’applique par tiers ou par sixième, selon la durée du contrat.
En cas de désaccord, l’une des parties saisit la commission départementale de conciliation, puis, à défaut d’accord, le juge avant le terme du contrat. Si personne ne saisit le juge, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures. Le rôle de la commission est décrit dans notre article sur la commission de conciliation.
Rien pour les logements F et G
L’article 17-2 exclut toute réévaluation pour un logement classé F ou G. Avant d’engager la démarche, vérifiez l’étiquette de votre DPE. Au 1er janvier 2027, certains logements chauffés à l’électricité pourront changer de classe sans travaux, comme l’explique notre article sur le nouveau coefficient de l’électricité.
Le cas du meublé
Le bail meublé obéit aux articles 25-3 et suivants de la loi de 1989. Sa durée est d’un an, et il se reconduit tacitement pour un an si aucune des parties n’y met fin. Le bailleur qui veut récupérer le logement donne congé trois mois avant l’échéance, pour les mêmes motifs qu’en location vide.
Une exception : le bail de neuf mois consenti à un étudiant ne se reconduit pas. Il prend fin à son terme, sans congé. Les spécificités de cette location sont détaillées dans notre article sur la location à un étudiant.
Voir venir les échéances
La reconduction tacite n’est un problème que lorsqu’elle arrive sans qu’on l’ait choisie. Un loyer à réévaluer ou un congé à donner se décide six mois avant l’échéance. Avec trois ou quatre baux signés à des dates différentes, le calendrier se perd vite.
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À lire ensuite
Pour mettre fin au bail plutôt que le laisser courir, le modèle de lettre de congé du bailleur donne les trois lettres types. Pour faire évoluer le loyer chaque année, la révision selon l’IRL détaille le calcul.
Tacite reconduction : vos questions
Qu’est-ce que la tacite reconduction d’un bail ?
C’est la prolongation automatique du bail quand ni le bailleur ni le locataire n’y mettent fin à son échéance. Pour une location vide, l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat parvenu à son terme est alors reconduit tacitement, aux mêmes conditions, sans qu’il soit besoin de signer quoi que ce soit.
Pour combien de temps le bail est-il reconduit ?
Trois ans si le bailleur est une personne physique ou une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré. Six ans si le bailleur est une autre personne morale. Pour un meublé, le bail d’un an est reconduit pour un an, sauf le bail étudiant de neuf mois, qui ne se reconduit pas.
Peut-on augmenter le loyer à la reconduction ?
Pas librement. La révision annuelle prévue par le bail continue de s’appliquer. Une hausse supplémentaire n’est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué : le bailleur doit alors proposer un nouveau loyer au moins six mois avant l’échéance, avec au moins trois références de loyers comparables (six dans les grandes agglomérations). Cette réévaluation est exclue pour les logements classés F ou G.
Le locataire peut-il partir pendant un bail reconduit ?
Oui, à tout moment, en respectant son préavis : trois mois en principe, un mois dans certains cas, notamment en zone tendue. La reconduction n’engage que le bailleur sur la durée.
Faut-il refaire un état des lieux ou un nouveau dépôt de garantie ?
Non. Le bail reconduit est le même contrat qui se poursuit. Le dépôt de garantie ne peut faire l’objet d’aucune révision pendant l’exécution du bail, renouvellements compris. L’état des lieux de sortie se fera au départ du locataire, par comparaison avec celui d’entrée.
Que se passe-t-il si le congé arrive trop tard ?
Il ne vaut pas pour l’échéance visée. Un bailleur qui veut récupérer un logement vide doit faire parvenir son congé au moins six mois avant le terme. Faute de quoi, le bail est reconduit pour une nouvelle période de trois ans, et le congé ne pourra viser que l’échéance suivante.
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