Prélèvement à la source : les acomptes du bailleur sur ses loyers
Le 15 de chaque mois, un prélèvement d’impôt passe sur votre compte, distinct de celui de votre fiche de paie. Voici d’où il vient, comment il évolue et ce que vous pouvez encore ajuster d’ici la fin 2026.
En bref
Les loyers n’ont pas de tiers collecteur : personne ne prélève l’impôt avant qu’ils arrivent sur votre compte. Le prélèvement à la source prend donc la forme d’acomptes, débités le 15 de chaque mois, qui cumulent tous les revenus du foyer de ce type (revenus fonciers, BIC, BNC, pensions alimentaires). Depuis septembre 2026, ces acomptes sont calculés avec le taux issu de votre déclaration des revenus 2025. Le solde d’impôt sur ces revenus, s’il dépasse 300 €, est prélevé en quatre fois entre le 25 septembre et le 28 décembre 2026. Si vos revenus fonciers baissent en cours d’année, vous pouvez moduler à la baisse, à condition que l’écart dépasse 5 %. La prise en compte demande un à trois mois. Un taux modulé en 2026 s’arrête au 31 décembre, et la modulation pour 2027 ouvre à la fin novembre.
Pourquoi des acomptes sur vos loyers
La réponse courte : parce que personne ne retient l’impôt sur vos loyers avant qu’ils vous parviennent. Pour un salaire, l’employeur prélève. Sur des loyers, en revanche, il n’y a pas de tiers collecteur. L’administration prélève donc elle-même des acomptes sur votre compte bancaire.
Ces acomptes tombent le 15 de chaque mois. Ils cumulent tous les revenus de ce type du foyer fiscal : revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux d’un meublé, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, pensions alimentaires. Le prélèvement à la source est régi par les articles 204 A à 204 N du code général des impôts.
L’administration calcule ces acomptes à partir des derniers revenus déclarés. Ils ont donc toujours un temps de retard sur votre situation réelle : c’est le point à garder en tête pour la suite. Les bases de la déclaration elle-même sont dans notre guide sur la déclaration des revenus fonciers.
Les échéances de fin 2026
Depuis septembre 2026, votre taux et vos acomptes sont recalculés à partir de la déclaration des revenus 2025. En parallèle, le solde de l’impôt sur ces revenus est prélevé en une fois s’il ne dépasse pas 300 €, en quatre fois au-delà.
| Quand | Quoi |
|---|---|
| Depuis septembre 2026 | Nouveau taux et nouveaux acomptes, issus de la déclaration 2026 |
| Le 15 de chaque mois | Prélèvement de l’acompte sur les revenus sans tiers collecteur |
| 25 septembre au 28 décembre 2026 | Solde de l’impôt 2025 supérieur à 300 €, en quatre prélèvements |
| Jusqu’à la mi-décembre 2026 | Correction en ligne possible de la déclaration des revenus 2025 |
| Fin novembre 2026 | Ouverture de la modulation pour 2027 |
| 31 décembre 2026 | Fin de tout taux modulé en 2026 |
Quand le 15 tombe un dimanche
Le 15 novembre 2026 est un dimanche. La date de débit effective sur votre compte peut alors être décalée. Gardez une marge de trésorerie autour de cette échéance plutôt que de compter au jour près.
Les autres rendez-vous de l’année, de la taxe foncière à la CFE, sont réunis dans notre calendrier fiscal du bailleur.
Quand moduler à la baisse
La modulation permet d’adapter vos acomptes à vos revenus de l’année en cours, sans attendre la prochaine déclaration. Elle se fait depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr, et recalcule à la fois le taux et l’acompte.
À la baisse, elle est encadrée. L’écart entre le prélèvement calculé sur votre situation actualisée et celui qui serait dû sans modulation doit dépasser 5 %. Une petite variation de loyers ne suffit donc pas.
La prise en compte n’est pas immédiate : l’administration indique un délai d’un à trois mois. Pour alléger les acomptes de 2026, une demande faite en octobre a donc plus de chances d’agir avant la fin de l’année qu’une demande de décembre.
Moduler, c’est estimer
La modulation repose sur votre estimation des revenus de l’année. Si elle se révèle trop basse, vous paierez la différence au moment du solde. Estimez avec des chiffres réels, mois par mois, plutôt qu’à l’intuition.
Les situations qui faussent l’acompte
Puisque l’acompte part des revenus déjà déclarés, tout changement important de votre activité locative crée un décalage. Quelques cas reviennent souvent chez les bailleurs.
Une longue vacance
Plusieurs mois sans locataire font baisser vos loyers de l’année. Pensez aussi au dégrèvement de taxe foncière pour vacance.
Des travaux importants au réel
Des charges déductibles élevées réduisent votre revenu foncier, voire créent un déficit foncier.
La vente d’un bien
Les loyers de ce bien disparaissent, mais l’acompte continue de les compter jusqu’à la prochaine actualisation.
N’oubliez pas les prélèvements sociaux, qui s’ajoutent à l’impôt sur ces revenus et entrent eux aussi dans les acomptes. Leur calcul est détaillé dans notre article sur les prélèvements sociaux des revenus fonciers.
Préparer janvier 2027
Un taux modulé en 2026 ne survit pas au 31 décembre. Au 1er janvier 2027, c’est le taux issu de votre dernière déclaration qui revient. Si votre situation de 2026 se prolonge en 2027 (un bien vendu, des loyers en baisse), il faudra moduler de nouveau.
Cette nouvelle modulation est possible à partir de la fin novembre 2026. Notez la date, et préparez d’ici là une estimation de vos loyers de 2027, bail par bail.
Si vous avez repéré une erreur dans votre déclaration des revenus 2025, corrigez-la avant la mi-décembre : elle pèse à la fois sur votre solde et sur votre taux. Les erreurs les plus fréquentes sont recensées dans notre article sur les erreurs de la première déclaration foncière.
Estimer ses revenus de l’année en cours
Moduler suppose de savoir ce que vous avez encaissé depuis janvier, et ce qui reste à venir. Pour un seul bien, un relevé bancaire suffit. Avec plusieurs lots, des mois vacants et des paiements partiels, le calcul se complique vite.
PiloteLocatif enregistre chaque échéance et chaque paiement, lot par lot. Un export CSV filtré sur l’année vous donne les loyers réellement encaissés, la base de toute estimation sérieuse. Le premier lot est gratuit.
À lire ensuite
Les acomptes dépendent de ce que vous avez déclaré : la déclaration des revenus fonciers reprend les régimes et les cases. Si des travaux font baisser vos revenus, le déficit foncier explique comment il s’impute.
Acomptes et revenus fonciers : vos questions
Pourquoi suis-je prélevé le 15 de chaque mois ?
Ce prélèvement correspond aux acomptes de prélèvement à la source sur les revenus perçus sans tiers collecteur : revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles et pensions alimentaires. Il cumule tous ces revenus pour l’ensemble du foyer fiscal.
Quand le nouveau taux de prélèvement s’applique-t-il ?
À partir de septembre 2026, le taux et les acomptes sont recalculés à partir de la déclaration des revenus 2025, déposée au printemps. Ils s’appliquent jusqu’à la prochaine actualisation, sauf modulation de votre part.
Comment est payé le solde de l’impôt 2025 ?
S’il est inférieur ou égal à 300 €, en une seule fois. S’il dépasse 300 €, en quatre prélèvements, du 25 septembre au 28 décembre 2026, selon le calendrier fiscal officiel.
Puis-je baisser mes acomptes si je n’ai plus de locataire ?
Oui, par une modulation à la baisse depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr. Elle n’est possible que si l’écart entre le prélèvement calculé sur votre situation actualisée et celui qui serait dû sans modulation dépasse 5 %. L’acompte est recalculé en même temps que le taux, et la prise en compte demande un à trois mois.
Ma modulation de 2026 vaut-elle pour 2027 ?
Non. Un taux modulé en 2026 cesse de s’appliquer au 31 décembre 2026. À compter du 1er janvier 2027, c’est le taux issu de votre dernière déclaration qui revient, sauf nouvelle modulation. Celle-ci est possible à partir de la fin novembre 2026.
Puis-je encore corriger ma déclaration des revenus 2025 ?
Oui, le service de correction en ligne est ouvert de la mi-août à la mi-décembre 2026. Une erreur sur vos revenus fonciers se répercute à la fois sur le solde et sur le taux appliqué à vos acomptes : la corriger vaut la peine avant la fin de l’année.
Vos loyers de l’année, à jour à tout moment
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