Investir dans le neuf ou l’ancien : le calcul complet

Le neuf se paie plus cher au mètre carré, c’est le point de départ de toute comparaison. Une partie de cet écart se rattrape sur les frais d’acquisition : une vente dans le neuf relève de droits d’enregistrement réduits, là où l’ancien supporte des droits de mutation pleins.

Cet écart s’est creusé depuis 2025. La loi de finances pour cette année-là a autorisé les départements à majorer leur part de 0,5 point, portant son plafond de 4,5 % à 5 % pour les ventes réalisées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. L’exonération prévue pour les primo-accédants ne s’applique pas à un achat locatif. Le détail figure à l’étape frais de notaire d’un investissement locatif.

La comparaison honnête se fait donc sur le coût total, pas sur le prix affiché, et elle intègre les travaux à prévoir dans l’ancien.

Dans le neuf, rien à faire pendant des années, et des garanties légales couvrent les désordres constatés après la livraison. La trésorerie des premières années s’en trouve prévisible, ce qui compte quand le montage est tendu.

Dans l’ancien, les travaux sont à la fois le principal levier et le principal risque. Levier, parce qu’ils permettent d’acheter en dessous du marché et de créer de la valeur. Risque, parce qu’un chiffrage approximatif se paie comptant, comme le détaille l’étape chiffrer les travaux sans se tromper.

S’ajoutent dans l’ancien en copropriété les travaux votés par d’autres, qui s’imposent à vous. Les procès-verbaux d’assemblée générale les annoncent, et ils se lisent avant d’acheter.

C’est le point qui a le plus changé la comparaison ces dernières années. Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 ; la classe F est concernée au 1er janvier 2028 et la classe E au 1er janvier 2034.

Un logement neuf est structurellement hors d’atteinte de ces échéances. Un logement ancien mal classé impose au contraire un chantier à date connue, avec la période sans loyer qui va avec. Ce n’est pas rédhibitoire, c’est une dépense à intégrer au prix.

Les scénarios de rénovation et les aides mobilisables sont traités dans sortir du F et du G avant 2028.

C’est la contrainte que les comparatifs oublient le plus souvent. Une acquisition en l’état futur d’achèvement se paie par appels de fonds au fil de la construction, et le premier loyer n’arrive qu’à la livraison, plusieurs mois ou plusieurs années après la signature.

Pendant ce temps, les intérêts courent. Le montage s’organise alors avec un différé de remboursement, traité à l’étape amortissable, in fine ou différé, et la maturité du crédit peut atteindre 27 ans dans ce cas précis, l’amortissement restant plafonné à 25 ans.

Un bien ancien vendu occupé produit à l’inverse un loyer dès le premier mois. Entre les deux, l’ancien vide demande le temps des travaux et de la mise en location.

Un logement neuf revendu quelques années après son achat se retrouve en concurrence avec des programmes plus récents, dans un quartier parfois encore en construction. L’écart de prix avec l’ancien du secteur se resserre alors, et la plus-value espérée peut ne pas être au rendez-vous.

Un bien ancien bien situé et rénové se compare à l’offre existante du quartier, ce qui rend son prix plus lisible. Dans les deux cas, les frais d’acquisition payés à l’entrée ne se récupèrent que si le prix progresse suffisamment, ce qui plaide pour une détention longue.