Location nue, meublée, colocation ou courte durée

C’est le mode le plus simple et le moins exigeant en temps. Le logement se loue vide, le bail dure trois ans pour un bailleur personne physique, six ans pour une personne morale, et les locataires restent généralement plus longtemps qu’en meublé.

Fiscalement, les loyers relèvent des revenus fonciers. Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire est de 30 % tant que les loyers bruts annuels restent sous 15 000 €. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges pour leur montant réel, intérêts d’emprunt compris, et d’imputer un éventuel déficit foncier.

Le logement est loué équipé d’un mobilier dont la composition est fixée par décret : le locataire doit pouvoir y vivre immédiatement. Le bail est d’un an, reconduit tacitement, ou de neuf mois pour un étudiant, sans reconduction dans ce cas.

La location meublée est une activité commerciale : les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Au micro-BIC, l’abattement est de 50 % sous 77 700 € de recettes. Au réel, l’amortissement du bien et du mobilier entre en jeu, ce qui change beaucoup le résultat imposable et justifie souvent un accompagnement comptable.

Cette nature commerciale a une conséquence en société : exercée de façon habituelle par une SCI à l’impôt sur le revenu, elle entraîne son passage à l’impôt sur les sociétés. Le point est traité au chapitre choisir sa structure.

Ce n’est pas une catégorie fiscale à part : c’est une modalité qui se superpose au bail nu ou meublé. Le logement se loue à la chambre, avec un bail unique et une clause de solidarité, ou des baux individuels.

Le loyer total d’un même logement augmente, et c’est ce qui attire. La gestion se démultiplie en proportion : plus de baux, plus d’états des lieux, plus de départs à gérer, un mobilier qui s’use plus vite et des parties communes à arbitrer. Le cadre complet figure dans la colocation vue du côté du propriétaire.

Le meublé de tourisme affiche les revenus les plus élevés et la charge de travail la plus lourde : ménages, remises de clés, calendrier, réponses aux demandes. C’est une activité davantage qu’un placement.

Le cadre fiscal s’est resserré. Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé relève d’un abattement de 30 % plafonné à 15 000 € de recettes, contre 50 % et 77 700 € auparavant. Les meublés classés et les chambres d’hôtes conservent un abattement de 50 % dans la limite de 77 700 €.

S’ajoute le risque réglementaire local : changement d’usage, enregistrement, quotas, qui se durcissent dans les communes tendues et peuvent évoluer plus vite qu’un crédit de vingt ans. Le cadre est détaillé dans ce que change la loi Le Meur.

Posez trois questions dans l’ordre. Combien d’heures par mois pouvez-vous y consacrer, réellement. Quel est le profil de locataire dominant dans le secteur retenu, étudiant, jeune actif, famille. Et quel régime fiscal correspond à votre niveau de charges, ce qui dépend du crédit et des travaux.

Le mode d’exploitation se révise difficilement une fois le bien acheté, parce qu’il conditionne l’aménagement, le type de locataire visé et parfois la structure de détention. Il se décide donc avant, avec le reste de la stratégie.

Le contrat lui-même, ses mentions obligatoires et ses annexes, est traité à part dans bail meublé ou bail vide. Cette étape s’arrête au choix économique.