Frais de notaire d’un investissement locatif : le détail

L’expression est trompeuse : l’essentiel de ces frais ne va pas au notaire. Ce sont des taxes, qu’il collecte pour le compte de l’État et des collectivités, et qu’il reverse.

Cette composition explique pourquoi les frais varient d’un département à l’autre sur un bien identique : la part taxée n’est pas la même partout.

Ils constituent la part principale, et ils se décomposent eux-mêmes en plusieurs fractions : une part départementale, une part communale, et des frais de recouvrement. C’est la part départementale qui varie d’un territoire à l’autre, et c’est elle qui a évolué récemment.

Un point mérite d’être souligné pour un investisseur : ces droits se calculent sur le prix du bien, hors mobilier. Quand une vente comporte du mobilier valorisé séparément et justifiable, l’assiette des droits s’en trouve réduite. Cette pratique est encadrée et suppose un inventaire sérieux : gonfler artificiellement la valeur du mobilier expose à un redressement.

La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à majorer leur part de 0,5 point, portant son plafond de 4,5 % à 5 %. La mesure est temporaire : elle s’applique aux ventes réalisées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.

L’entrée en vigueur dépend de chaque département : elle intervient au premier jour du deuxième mois suivant la notification de la délibération du conseil départemental aux services fiscaux. De nombreux départements l’ont rendue effective au 1er mai 2025, d’autres plus tard, et certains ne l’ont pas votée. Le taux applicable se vérifie donc pour le département du bien, jamais sur une moyenne nationale.

Une exonération de cette hausse existe pour les primo-accédants, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’acte et qui acquièrent un bien destiné à devenir leur résidence principale. Un achat locatif ne remplit pas cette seconde condition : l’exonération ne s’applique pas à un investisseur.

Sur un bien ancien acheté 150 000 €, la seule part départementale des droits de mutation, au plafond de 5 %, représente 7 500 €. S’y ajoutent la part communale, les frais de recouvrement, les émoluments du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière.

Ce guide ne donne pas de total, parce qu’il dépend du département, de la nature du bien et du détail des débours : le notaire chargé de la vente le calcule exactement, et vous pouvez le demander avant la signature du compromis. Prévoyez ce montant dans votre plan de financement, puisqu’il se paie à l’acte authentique, avant le premier loyer.

C’est aussi l’un des postes qui rend une revente rapide coûteuse : ces frais sont payés à l’entrée et ne se récupèrent que si le prix progresse suffisamment, sujet traité au chapitre développer, arbitrer et transmettre.

Les droits de mutation ne se négocient pas : ce sont des taxes. Les émoluments du notaire sont tarifés, avec une possibilité de remise encadrée au-delà d’un certain montant de transaction, à sa discrétion.

Reste la valorisation séparée du mobilier, évoquée plus haut, qui réduit l’assiette taxable à condition d’être justifiée. Et le choix du neuf plutôt que de l’ancien, qui relève d’un autre régime de droits, mais qui se décide sur le coût global de l’opération et non sur ce seul poste.

Dernier point : vous n’avez pas à choisir entre le notaire du vendeur et le vôtre sur la base du coût. Faire intervenir votre propre notaire ne double pas les frais, les émoluments étant partagés entre les études.