Acheter un appartement loué : décote et bail en cours

Acheter un logement loué, c’est acheter le bail avec les murs. Vous succédez au bailleur dans ses droits et ses obligations : le contrat se poursuit aux mêmes conditions, avec le même loyer, la même échéance et le même locataire.

Vous héritez aussi du dépôt de garantie, que vous devrez restituer en fin de bail selon les règles habituelles. Il se transfère donc à l’acte, et ce point se règle explicitement plutôt que de bonne foi.

Enfin, vous reprenez l’historique : un locataire qui paie régulièrement depuis six ans n’est pas la même situation qu’un locataire entré il y a trois mois. Demandez les quittances et l’état des paiements.

Le premier est immédiat : le loyer tombe dès le premier mois, sans période de recherche, sans remise en état, sans annonce ni sélection de candidat. Sur le plan de la trésorerie, c’est plusieurs mois de vacance évités.

Le second est bancaire. Un bien déjà loué présente un revenu constaté plutôt qu’estimé, ce que certaines banques apprécient dans le calcul du taux d’effort, sujet traité à l’étape monter un dossier de prêt locatif.

Le troisième est le prix. Un bien vendu occupé s’échange généralement en dessous d’un bien libre, parce que le marché des acquéreurs se réduit : ceux qui cherchent leur résidence principale sont exclus.

Elle n’a rien d’automatique et dépend de deux paramètres : l’écart entre le loyer en place et le loyer de marché, et le temps restant avant l’échéance du bail.

Un loyer aligné sur le marché et un bail arrivant à terme dans quelques mois justifient une décote faible. Un loyer nettement sous le marché, dans un logement occupé depuis longtemps par un locataire qui ne partira pas, justifie l’inverse : vous achetez un rendement bridé pour une durée indéterminée.

Calculez donc votre prix maximum sur le loyer réellement perçu, pas sur le loyer que vous espérez pratiquer un jour. La méthode figure à l’étape calculer le prix maximum.

Un bailleur ne peut mettre fin à un bail que dans des cas limités et selon des formes strictes. Pour une location nue, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le préavis du congé donné par le bailleur à six mois avant l’échéance, et le congé doit reposer sur un motif recevable : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux.

Le congé pour vendre obéit à une mécanique particulière. Il doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée, et il vaut offre de vente au locataire. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis : le locataire dispose donc d’un droit de préemption sur son propre logement.

S’il accepte, il a deux mois pour réaliser la vente, délai porté à quatre mois s’il indique recourir à un prêt. Autrement dit, décider de vendre libre un bien occupé engage un calendrier de plusieurs mois et une issue qui ne dépend pas entièrement de vous. Les durées et les formes sont détaillées dans le guide des préavis de location.

Demandez le bail complet et ses avenants, l’état des lieux d’entrée, le montant et la date du dernier loyer encaissé, l’historique des paiements, le montant du dépôt de garantie, et l’existence d’une clause de révision annuelle.

Vérifiez la date d’échéance et le mode de reconduction, qui déterminent votre marge de manœuvre. Vérifiez aussi la conformité du logement : un bien loué qui ne respecterait pas les critères de décence, ou dont la classe énergétique interdira bientôt la location, devient votre problème dès l’acte.

Enfin, si la commune encadre les loyers, contrôlez que le loyer pratiqué respecte le plafond applicable. Un loyer supérieur peut donner lieu à une action en diminution, et c’est vous qui en répondrez.