Acheter un bien locatif : offre, compromis, notaire

Une offre d’achat écrite et acceptée par le vendeur scelle un accord sur la chose et sur le prix. Beaucoup d’acheteurs la traitent comme une simple manifestation d’intérêt : c’est une erreur de lecture, même si le droit de rétractation de dix jours vient ensuite protéger l’acquéreur non professionnel d’un logement.

Une offre se rédige donc avec ses conditions : le prix, la durée de validité, le financement envisagé et les conditions suspensives que vous demanderez au compromis. Une offre nue, sans mention du prêt, prive d’arguments au moment de négocier les clauses.

Sur la négociation elle-même, ce qui porte est factuel : des travaux chiffrés par des devis, des charges de copropriété élevées, un diagnostic défavorable, un bien en vente depuis longtemps. Ce qui braque, c’est une offre très basse sans justification, qui ferme la discussion au lieu de l’ouvrir.

Le compromis engage les deux parties à la vente. La promesse unilatérale, elle, n’engage que le vendeur pendant un délai donné, contre une indemnité d’immobilisation. Savoir lequel des deux vous signez change les conséquences d’un renoncement, et la confusion est fréquente.

Vient ensuite le délai de rétractation. L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation accorde à l’acquéreur non professionnel d’un logement dix jours pour revenir sur son engagement, sans motif et sans indemnité. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’avant-contrat, envoyée en recommandé avec accusé de réception ou par un moyen offrant des garanties équivalentes.

Le même article interdit de recevoir de cet acquéreur un paiement quelconque avant l’expiration du délai, sauf disposition législative expresse. Ces dix jours sont le moment de lire les documents de copropriété et les diagnostics annexés, pas de les découvrir plus tard.

La condition suspensive d’obtention de prêt est la principale. Dès lors que le prix est financé même partiellement par un crédit, l’acte est conclu sous cette condition, à laquelle l’article L313-41 du code de la consommation impose une durée d’au moins un mois à compter de la signature. Si le prêt n’est pas obtenu, les sommes versées par l’acquéreur lui sont intégralement restituées, sans retenue ni indemnité.

Encore faut-il qu’elle soit correctement rédigée. Le montant du prêt recherché, sa durée et le taux maximum accepté doivent correspondre à votre projet réel : un montant sous-estimé ou un taux plafond irréaliste rend la protection théorique. Le chapitre financement détaille ce que la banque acceptera de financer, et c’est ce chiffre qui doit figurer au compromis.

D’autres conditions suspensives se négocient selon le bien : absence de servitude ou d’hypothèque révélée par les recherches, obtention d’une autorisation d’urbanisme pour des travaux prévus, ou libération effective du logement à une date donnée quand il est vendu occupé.

Entre le compromis et l’acte authentique, le notaire réunit les pièces qui sécurisent la vente : titre de propriété, état hypothécaire, situation d’urbanisme, droits de préemption éventuels, documents de la copropriété, certificats d’état civil. Ces recherches prennent des semaines, et c’est ce délai qui explique l’essentiel du temps écoulé entre les deux signatures.

Les frais improprement appelés frais de notaire recouvrent surtout des taxes. Les droits de mutation en forment la part principale et sont votés au niveau départemental : leur taux se vérifie pour le département du bien, et non sur une moyenne nationale. S’y ajoutent les émoluments du notaire, tarifés, et les débours avancés pour les formalités.

Acheter un logement déjà loué revient à acheter le bail avec les murs. Vous reprenez le contrat en cours, son loyer, sa durée et son locataire, et vous encaissez un loyer dès le premier mois, sans recherche ni remise en état. En contrepartie, vous ne fixez pas le loyer, et vous ne disposez pas du logement avant l’échéance du bail.

Donner congé obéit à des règles strictes de motif et de préavis, détaillées dans le guide des préavis de location. Un bien vendu libre se paie plus cher, mais vous choisissez le locataire, le loyer et le moment de la mise en location, ce qui est décisif quand le loyer en place est nettement sous le marché.