Compromis de vente : clauses, délais, rétractation

Le compromis, ou promesse synallagmatique, engage les deux parties : le vendeur s’oblige à vendre et l’acquéreur à acheter. Si l’une renonce hors des cas prévus, l’autre peut en principe exiger l’exécution ou une indemnisation.

La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur, qui réserve le bien pendant un délai donné. L’acquéreur dispose d’une option qu’il lève ou non, en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation qui reste au vendeur s’il renonce sans motif prévu.

Savoir lequel des deux vous signez change donc les conséquences d’un renoncement. Demandez-le explicitement : l’usage varie selon les régions et les praticiens.

L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation accorde à l’acquéreur non professionnel d’un logement dix jours pour revenir sur son engagement, sans motif et sans indemnité.

Le point de départ est précis : le lendemain de la première présentation de la lettre qui vous notifie l’acte, envoyée en recommandé avec accusé de réception ou par un moyen offrant des garanties équivalentes sur la date de réception. Ce n’est donc pas la date de signature, et la nuance compte quand les délais sont serrés.

Le même article interdit qu’on vous réclame un paiement quelconque, directement ou indirectement, avant l’expiration de ce délai, sauf disposition législative expresse. Ces dix jours sont le moment de lire les documents de copropriété et les diagnostics, pas de les découvrir plus tard.

Dès lors que le prix est payé même partiellement par un crédit, l’acte est conclu sous condition suspensive d’obtention du prêt. L’article L313-41 du code de la consommation lui impose une durée d’au moins un mois à compter de la signature, et prévoit que toute somme versée par l’acquéreur lui est intégralement restituée, sans retenue ni indemnité, si la condition ne se réalise pas.

Cette protection est solide sur le papier et fragile en pratique, parce qu’elle dépend de la rédaction. Trois éléments doivent correspondre à votre projet réel : le montant du prêt recherché, sa durée, et le taux maximum accepté. Un montant sous-estimé ou un taux plafond irréaliste permet de soutenir que le prêt refusé n’était pas celui décrit.

Vérifiez aussi le nombre de refus à produire et le délai pour les présenter. Le montant à demander est celui que votre banque a validé, chiffre issu de l’étape monter un dossier de prêt locatif.

D’autres conditions suspensives se négocient selon le bien. L’absence de servitude ou d’hypothèque révélée par les recherches du notaire. L’obtention d’une autorisation d’urbanisme quand des travaux le supposent. La libération effective du logement à une date donnée lorsqu’il est vendu occupé.

Regardez également la date prévue pour l’acte authentique et ce qui se passe en cas de retard, la répartition des charges de copropriété et de la taxe foncière entre vendeur et acquéreur, et le sort des travaux votés en assemblée générale mais non encore appelés. Ce dernier point se règle ici, pas après.

Le dossier de diagnostic technique, avec le diagnostic de performance énergétique, dont la classe conditionne désormais la possibilité même de louer.

Pour un lot de copropriété, les documents prévus par l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation : fiche synthétique, règlement de copropriété et état descriptif de division avec leurs actes modificatifs publiés, et procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années. Leur lecture est l’objet de l’étape vérifier une copropriété avant d’acheter.

Si vous les recevez le jour de la signature, le délai de rétractation devient votre fenêtre de lecture. Mieux vaut les avoir demandés dès la visite.