Vérifier une copropriété avant d’acheter

Vous n’avez pas à quémander ces documents : l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation les rend obligatoires, et ils doivent vous être remis au plus tard à la date de signature de la promesse de vente.

Y figurent notamment la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division avec les actes qui les ont modifiés s’ils ont été publiés, et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années. Ce dernier point connaît une réserve : le vendeur en est dispensé s’il n’a pas pu les obtenir du syndic.

La remise peut se faire sur tout support, y compris par voie dématérialisée avec votre accord exprès. Demandez-les dès la visite plutôt qu’à la signature : les lire à froid, avant de s’engager, vaut mieux que de les découvrir pendant le délai de rétractation.

C’est la pièce la plus instructive, et la moins lue. Un procès-verbal d’assemblée générale raconte ce que la copropriété a décidé, ce qu’elle a refusé, et ce qui l’occupe.

Cherchez quatre choses. Les travaux votés et non encore réalisés, qui se paieront après votre achat. Les travaux proposés et rejetés faute de majorité, qui reviendront à l’ordre du jour. Les procédures en cours, contre un copropriétaire ou contre un tiers, qui mobilisent de la trésorerie. Et le niveau des impayés, qui dit si les décisions pourront être financées.

Lisez aussi le ton des débats. Une assemblée où tout est voté à l’unanimité dans le calme n’a pas le même avenir qu’une assemblée où les mêmes sujets reviennent chaque année sans être tranchés.

Le montant total des charges intéresse moins un bailleur que sa ventilation. Une partie est récupérable sur le locataire, une autre reste définitivement à votre charge, et c’est celle-là qui ampute le rendement.

La liste des charges récupérables fixe ce partage. En pratique, l’entretien courant et certaines consommations se récupèrent, les gros travaux et les honoraires de syndic non. Reconstituez cette part non récupérable en euros par mois : c’est elle qui entre dans le calcul de votre prix maximum.

Vérifiez enfin la quote-part attachée au lot, exprimée en tantièmes. C’est elle qui détermine votre part dans chaque dépense votée, et elle n’est pas toujours proportionnelle à la surface.

Les copropriétés constituent une réserve destinée à financer les travaux futurs. Son montant se consulte dans les documents remis, et il se lit de deux façons.

Un fonds bien alimenté signale une gestion prévoyante et réduit le risque d’appel de fonds brutal. Un fonds quasi vide dans un immeuble qui montre des signes d’usure annonce l’inverse. Attention à un point souvent ignoré : les sommes versées à ce fonds sont attachées au lot et ne vous sont pas restituées quand vous revendez.

Quatre éléments justifient d’y regarder à deux fois : un niveau d’impayés élevé, des travaux structurels repoussés d’année en année, un syndic qui a changé plusieurs fois récemment, et une procédure judiciaire en cours impliquant le syndicat des copropriétaires.

Aucun n’interdit d’acheter. Chacun se traduit en euros, et donc en argument de négociation : un ravalement voté et chiffré est une dépense connue, qui peut légitimement venir en déduction du prix demandé. C’est le sujet du chapitre acheter.