Acheter à deux : indivision, SCI, couple marié ou pacsé

Deux personnes qui achètent ensemble sans créer de société détiennent le bien en indivision. Chacune possède une quote-part, indiquée dans l’acte, qui correspond en principe à son apport. Il n’y a rien à créer, rien à immatriculer, rien à déclarer de plus : c’est le régime par défaut, et c’est pour cela qu’il est le plus répandu.

Sa fragilité tient en une phrase du code civil : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou par convention. Autrement dit, la stabilité de l’opération repose sur l’accord continu des deux acheteurs, et sur rien d’autre.

Un détail a son importance quand on achète à deux, à parts égales : deux moitiés ne font pas deux tiers. À 50-50, aucun des deux ne peut rien décider seul, pas même signer un bail. La majorité des deux tiers ne sert qu’à partir de trois indivisaires, ou de quotes-parts déséquilibrées.

C’est l’outil intermédiaire, souvent ignoré. Une convention écrite organise l’exercice des droits indivis : désignation d’un gérant, répartition des revenus et des charges, conditions de sortie, droit de préemption au profit des autres indivisaires.

Sa portée est bornée dans le temps. Conclue pour une durée déterminée, elle ne peut excéder cinq ans. Elle est renouvelable, et peut prévoir une reconduction tacite. À défaut de renouvellement, l’indivision retombe sous le régime légal, avec la faculté de provoquer le partage qu’il comporte.

Cinq ans face à un crédit de vingt ans : l’écart résume bien ce que vaut cette solution. Elle sécurise un début d’opération ou une situation transitoire, elle ne tient pas lieu de structure pour toute la durée d’un investissement.

Dans une société civile immobilière, ce n’est plus l’immeuble qui est détenu à deux, c’est la société qui le possède, et les deux acheteurs détiennent des parts. Le changement est plus profond qu’il n’y paraît : un associé qui veut sortir ne peut pas provoquer la vente de l’immeuble, il doit céder ses parts.

Cette cession n’est pas libre. En principe, les parts d’une société civile ne se cèdent qu’avec l’agrément de tous les associés, les statuts pouvant prévoir une majorité différente, confier l’agrément aux gérants ou en dispenser certaines cessions. Les cessions aux ascendants et descendants du cédant en sont dispensées sauf disposition contraire des statuts.

C’est ce jeu de clauses qui fait l’intérêt de la société, et c’est aussi ce qui la rend dépendante de la qualité de rédaction des statuts. Les aspects pratiques de la sortie sont détaillés dans la cession de parts de SCI, et la comparaison d’ensemble dans acheter en nom propre ou en SCI.

Le statut du couple se superpose à tout ce qui précède, et il peut en changer le résultat. Le régime matrimonial décide de ce qui est commun et de ce qui reste propre, quelles que soient les quotes-parts inscrites dans l’acte. Le pacs a son propre régime des biens, qui n’est pas celui du mariage.

Deux points méritent d’être posés avant le compromis plutôt qu’après. Le premier : qui finance quoi, et comment cela se retrouve dans les quotes-parts, car un apport inégal mal formalisé se retrouve rarement au moment du partage. Le second : ce qu’il advient au décès de l’un, qui ne se règle ni dans le compromis ni dans les statuts, mais dans les dispositions prises à part.

Cette page s’arrête ici volontairement. Le sujet dépend de votre situation personnelle, et la bonne porte est le notaire, en amont de la signature.

C’est le scénario que personne n’examine à l’achat, et c’est précisément celui que la structure doit couvrir. Trois questions à se poser pendant que tout va bien.

• Si l’un veut sortir, l’autre a-t-il les moyens de racheter, et à quelle valeur fixée par qui ? Une clause qui prévoit une expertise évite un blocage de plusieurs années.
• Le crédit a-t-il été souscrit solidairement ? Une séparation ne défait pas l’engagement bancaire : la désolidarisation se demande à la banque, qui peut la refuser.
• Qui perçoit les loyers et qui paie les charges pendant le litige ? En indivision, ces flux se réclament dans des délais que le code civil encadre.

Un investissement locatif se détient rarement moins de dix ans. Sur cette durée, une séparation, un décès ou un changement de projet ne relèvent pas de l’hypothèse pessimiste, mais de la planification normale.