La SARL de famille pour du meublé : quand elle bat la SCI

On parle d’une SARL ordinaire, immatriculée comme n’importe quelle autre, qui exerce une option fiscale : celle pour le régime des sociétés de personnes. Il n’existe pas de formulaire « créer une SARL de famille ». Il existe une SARL, et une option que tous les associés doivent accepter.

L’effet de cette option est de faire remonter le résultat chez les associés au lieu de l’imposer au niveau de la société. Chacun déclare sa quote-part selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux, exactement comme un loueur en meublé qui détiendrait le bien en direct au régime réel.

Deux conditions, cumulatives, et aucune ne se contourne.

• L’activité. La société doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. La location meublée y entre, parce qu’elle est commerciale par nature. La location nue n’y entre pas : c’est une activité civile.
• La parenté. La société doit être formée uniquement entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints et partenaires de pacs. Chaque associé doit être directement uni aux autres par l’un de ces liens, ce qui exclut les montages où deux branches d’une même famille ne sont reliées que par un tiers.

S’ajoute une condition de forme : l’option ne peut être exercée qu’avec l’accord de tous les associés.

Une famille qui veut détenir un meublé à plusieurs se heurte à un mur : la société civile immobilière, l’outil habituel de la détention familiale, bascule à l’impôt sur les sociétés dès lors qu’elle exerce une activité commerciale de façon habituelle. Le meublé la ferme donc, ou la transforme.

La SARL de famille est la réponse à ce cas précis. Elle permet d’exercer l’activité meublée en société, avec les statuts, la répartition en parts et les règles de décision qui vont avec, sans passer à l’impôt sur les sociétés et sans subir la double imposition des distributions.

Pendant longtemps, l’argument massue du meublé au régime réel était le suivant : l’amortissement réduisait le résultat imposable chaque année, et il restait sans effet sur la plus-value de cession, calculée comme pour n’importe quel particulier. Ce n’est plus le cas.

La loi de finances pour 2025 prévoit que le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction, pour les cessions de logements loués en meublé à titre non professionnel. Certaines résidences avec services, étudiantes, seniors ou destinées aux personnes en situation de handicap, ne sont pas concernées. Le détail du calcul figure dans la réforme de l’amortissement en LMNP.

L’avantage ne disparaît pas, il se réduit. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer, sur une plus-value devenue plus large. Concrètement, l’intérêt de l’amortissement se déplace vers les détentions longues, où les abattements ont le temps de faire leur travail.

C’est la fragilité propre à cette structure, et elle mérite d’être comprise avant la signature des statuts plutôt qu’au moment d’un décès ou d’un divorce.

• L’entrée au capital d’une personne hors du cercle familial fait cesser l’option. Une cession de parts, une donation mal calibrée ou une succession qui fait entrer un héritier non visé par le texte suffisent.
• L’abandon de l’activité éligible produit le même effet : une société qui se consacrerait à la gestion d’un patrimoine ne remplit plus la condition d’activité.
• La renonciation volontaire à l’option replace la société sous le régime de droit commun des SARL.

Dans tous les cas, la société relève alors de l’impôt sur les sociétés, avec les conséquences décrites dans le choix entre IR et IS. C’est la raison pour laquelle les clauses d’agrément des statuts comptent plus ici que dans une société ordinaire.

Une SARL est une société commerciale : comptabilité d’engagement, comptes annuels, assemblée d’approbation, formalités de dépôt. Le régime réel des bénéfices industriels et commerciaux ajoute un plan d’amortissement à tenir composant par composant. Un accompagnement comptable n’est pas un luxe dans cette configuration, c’est le coût normal de la structure.

Un second sujet se traite à part et se néglige souvent : le statut social des associés et du gérant. Il dépend de la nature de l’activité, du volume de recettes et de la répartition du capital, et il ne se déduit pas du régime fiscal. C’est une question à poser explicitement au professionnel qui rédige les statuts.

Reste enfin la comparaison avec la détention en direct. Pour un seul bien loué meublé par une seule personne, la structure n’apporte rien que le statut de loueur en meublé non professionnel ne donne déjà, comme le détaille LMNP, micro-BIC ou réel. La SARL de famille se justifie par la détention à plusieurs et la transmission, pas par la fiscalité seule.