SCI à l’IR ou à l’IS : le choix qui engage pour longtemps

Une société civile immobilière relève de l’impôt sur le revenu sans démarche particulière. Elle est transparente : elle calcule son résultat, le répartit entre les associés au prorata de leurs parts, et chacun le déclare dans ses revenus fonciers. La société dépose sa propre déclaration de résultat, décrite dans la déclaration 2072, mais elle ne paie pas elle-même l’impôt.

Les règles sont alors celles de la détention directe : charges déductibles pour leur montant réel, intérêts d’emprunt compris, et déficit foncier imputable dans les conditions de droit commun. La société n’apporte aucun avantage fiscal ici : elle organise la détention, et c’est tout ce qu’on lui demande.

Avec l’option pour l’impôt sur les sociétés, la société devient redevable de son propre impôt. Le taux normal est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s’applique à la fraction de bénéfice n’excédant pas 42 500 € par période de douze mois, à condition que le chiffre d’affaires n’excède pas 10 millions d’euros et que le capital, intégralement libéré, soit détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques.

Le changement principal n’est pas le taux, c’est l’amortissement. À l’IS, le bâti s’amortit, et cette charge comptable vient en déduction du résultat sans rien coûter en trésorerie. Un immeuble qui dégage un résultat positif à l’IR peut afficher un résultat nul ou négatif à l’IS pendant des années.

La contrepartie immédiate tient en une phrase : ce qui sort de la société vers les associés est imposé une seconde fois, comme revenu de capitaux mobiliers. Tant que les loyers servent à rembourser le crédit ou à financer l’acquisition suivante, cette couche ne se déclenche pas. Le jour où l’associé veut consommer ces revenus, elle se déclenche.

L’option n’est pas définitive tout de suite. Il est possible d’y renoncer jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. Passé ce délai, elle devient irrévocable, et une société qui a renoncé ne peut plus jamais opter de nouveau.

Cette fenêtre est souvent présentée comme un filet de sécurité. Elle en est un sur le papier, beaucoup moins en pratique : revenir à l’impôt sur le revenu après avoir amorti produit les conséquences d’une cessation d’entreprise, ce qui n’a rien d’une simple formalité déclarative. La bonne façon de lire cette fenêtre est de la considérer comme un délai de réflexion, pas comme une porte de sortie.

À l’impôt sur le revenu, la cession relève du régime des plus-values des particuliers. La plus-value se calcule sur le prix d’acquisition, et les abattements pour durée de détention s’appliquent au-delà de la cinquième année : 6 % par an jusqu’à la vingt et unième, puis 4 % la vingt-deuxième pour l’impôt sur le revenu, ce qui conduit à une exonération complète après vingt-deux ans. Pour les prélèvements sociaux, le rythme est plus lent, 1,65 % par an puis 1,60 % et 9 %, et l’exonération intervient après trente ans.

À l’impôt sur les sociétés, rien de tout cela n’existe. La plus-value se calcule sur la valeur nette du bien, c’est-à-dire son prix diminué des amortissements pratiqués, et elle est imposée au taux de l’impôt sur les sociétés. Chaque euro amorti pendant la détention est donc un euro de plus dans la plus-value de cession.

Ce tableau ne dit pourtant que la moitié de l’histoire, et la présenter seule serait malhonnête. Pendant ces quinze ans, la société à l’IS a déduit 85 000 € d’amortissements que la SCI à l’IR n’a pas pu déduire, et elle a payé son impôt à 15 % puis 25 % là où les associés à l’IR payaient leur taux marginal augmenté des prélèvements sociaux. Selon ce taux marginal, l’économie annuelle peut dépasser l’écart de 19 000 € constaté à la sortie.

C’est précisément pour cela que l’arbitrage ne se tranche pas sur une règle générale. Il se calcule sur votre taux marginal, votre horizon de détention et votre intention de sortir ou non les loyers de la société.

Trois configurations reviennent assez régulièrement pour servir de repères, sans dispenser du calcul.

• Transmission familiale, nu, détention longue. L’impôt sur le revenu garde l’avantage, parce que les abattements de plus-value finissent par effacer l’imposition de cession.
• Réinvestissement continu, sans sortie de trésorerie. L’impôt sur les sociétés prend l’avantage : les loyers restent dans la société, l’amortissement y travaille, et la seconde couche d’imposition ne se déclenche pas.
• Revente envisagée à dix ans ou moins. L’amortissement se paie plein pot au moment où il rapporte le moins, et l’option devient difficile à justifier.

Dans tous les cas, l’option se signe après un calcul fait sur vos chiffres, par un professionnel. La fenêtre de renonciation ne rattrape pas un mauvais départ, elle en retarde seulement les effets.