Congé pour motif légitime : des travaux de mise en décence ne suffisent pas
Le bailleur d’un studio indécent avait donné congé pour faire les travaux. La Cour de cassation a refusé d’y voir un motif légitime et sérieux, dans un arrêt du 4 juin 2026.
En bref
Un bailleur peut donner congé pour un motif légitime et sérieux, à côté de la reprise et de la vente. Mais vouloir faire les travaux qui remédieront à l’indécence d’un logement n’en est pas un, quand le bailleur connaissait ce défaut dès la signature du bail. C’est ce qu’a jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993, arrêt publié au Bulletin). Elle a censuré l’arrêt qui avait validé le congé et ordonné l’expulsion d’un locataire. La condamnation de ce locataire à payer ses arriérés de loyer a, elle, été maintenue. La décision ne ferme pas la porte à tout congé pour travaux : elle vise les travaux de mise en décence d’un défaut connu à la conclusion du bail. Pour un bailleur, la leçon est double : la mise en décence est une obligation, pas un motif de départ, et l’état du logement à la signature doit être documenté.
Ce qu’a jugé la Cour de cassation
La réponse courte : un bailleur ne peut pas donner congé pour réaliser les travaux qui remédieront à l’indécence d’un logement, quand il connaissait ce défaut à la conclusion du bail. Ce n’est pas un motif légitime et sérieux au sens de la loi.
La décision est rendue par la troisième chambre civile, le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993, arrêt n° 338). Elle a été prise en formation de section et publiée au Bulletin. La Cour vise l’article 1719, 1°, du code civil, qui oblige le bailleur à délivrer un logement décent, et les articles 6, 15 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
L’affaire portait sur un studio jugé indécent. La cour d’appel de Paris, le 23 novembre 2023, avait validé le congé et ordonné l’expulsion du locataire. Ces deux points sont censurés, et l’affaire est renvoyée devant la même cour d’appel, autrement composée.
La règle posée, en une phrase
Ne peut constituer un motif légitime et sérieux de congé la réalisation, par le bailleur, de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail.
Le motif légitime et sérieux, en pratique
L’article 15 de la loi de 1989 n’autorise le bailleur à donner congé que pour trois raisons. La reprise du logement pour l’habiter ou y loger un proche. Sa vente. Ou un motif légitime et sérieux, que la loi illustre par l’inexécution, par le locataire, de l’une de ses obligations.
Ces obligations sont celles de l’article 7 de la même loi : payer le loyer et les charges, user paisiblement du logement, l’assurer, l’entretenir. Le motif légitime vise donc d’abord un manquement du locataire. Il ne sert pas à corriger un manquement du bailleur.
Le congé doit être donné au moins six mois avant l’échéance du bail pour un logement vide, et préciser le motif invoqué. Pour les durées et les formes, voyez notre article sur le préavis de location, et pour la rédaction, notre modèle de lettre de congé du bailleur.
Ce que l’arrêt ne dit pas
La portée de la décision est précise, et il faut la lire comme telle. Trois conditions se cumulent dans la règle : des travaux, destinés à remédier à une indécence, que le bailleur connaissait au moment de signer.
Pas tous les congés pour travaux
L’arrêt ne juge pas que des travaux ne peuvent jamais fonder un congé. Il écarte ceux qui visent à réparer une indécence connue dès l’origine.
Ni la reprise, ni la vente
Ces deux motifs obéissent à leurs propres conditions, posées par l’article 15. La décision ne les concerne pas.
La connaissance du défaut compte
La règle vise un bailleur qui savait. D’où l’importance de pouvoir établir l’état du logement au jour de la signature.
Le même jour, la Cour de cassation a rendu un second arrêt sur la décence, qui précise jusqu’à quand le locataire peut demander des travaux et une indemnité. Nous l’avons détaillé dans notre article sur la prescription en matière de logement non décent.
Remettre en décence pendant le bail
Si le logement présente un défaut de décence, la voie normale reste les travaux en cours de bail. La loi de 1989 oblige le locataire à laisser exécuter les travaux de mise en conformité aux critères de décence dans son logement.
L’article 20-1 organise l’autre sens : le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité, sans remettre en cause le bail. À défaut d’accord, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui fixe la nature des travaux et leur délai.
Les critères à vérifier, de la surface minimale à la performance énergétique, sont réunis dans notre article sur les critères du logement décent en 2026. Pour savoir qui paie quoi entre bailleur et locataire, voyez la répartition des travaux en location.
Le congé ne règle pas le défaut
Un congé annulé laisse le bailleur avec un bail qui continue, un défaut toujours présent et un locataire qui peut agir. Entre-temps, des mois se sont écoulés. La mise en décence programmée tôt coûte presque toujours moins cher.
La dette de loyer reste due
L’arrêt contient un enseignement moins commenté. Dans l’affaire jugée, le locataire avait aussi été condamné à payer 3 000 € d’arriérés de loyer et 300 € pour résistance abusive. La Cour de cassation a laissé ces condamnations intactes : la cassation ne porte que sur la validation du congé et l’expulsion.
L’indécence du logement ne fait donc pas disparaître la dette de loyer. Le bailleur conserve ses recours pour obtenir le paiement, distincts de la question du congé. La marche à suivre face à un impayé est détaillée dans notre article sur le loyer impayé.
Documenter l’état du logement à la signature
Toute la décision tourne autour d’une question : que savait le bailleur au moment de signer ? L’état des lieux d’entrée, les diagnostics et les factures des travaux déjà faits y répondent. À condition de les retrouver, parfois des années plus tard.
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À lire ensuite
Le même jour, la Cour de cassation a jugé jusqu’à quand un locataire peut agir : voir logement non décent et prescription. Pour vérifier un lot avant la signature, les critères du logement décent en 2026 donnent la liste à contrôler.
Congé et logement indécent : vos questions
Quels sont les motifs de congé possibles pour un bailleur ?
Trois motifs, fixés par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : la reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, la vente du logement, ou un motif légitime et sérieux. La loi cite notamment comme motif légitime l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. Le congé doit être donné six mois avant l’échéance du bail pour un logement vide.
Des travaux peuvent-ils justifier un congé ?
Pas lorsqu’il s’agit de remédier à l’indécence d’un logement dont le bailleur connaissait l’état à la signature du bail. La Cour de cassation l’a jugé le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-16.993). L’arrêt ne se prononce pas sur d’autres travaux, ni sur les congés pour reprise ou pour vente.
Le locataire reste-t-il tenu de payer son loyer ?
Oui. Dans l’affaire jugée, la Cour de cassation a censuré la validation du congé et l’expulsion, mais elle a laissé intacte la condamnation du locataire à payer 3 000 € d’arriérés de loyer et 300 € pour résistance abusive. L’indécence du logement ne fait pas disparaître la dette.
Que risque un bailleur qui donne un congé infondé ?
Le congé peut être annulé par le juge, avec pour effet que le bail continue. Dans l’affaire du 4 juin 2026, l’expulsion ordonnée en appel a été censurée. Pour un congé pour reprise ou pour vente justifié frauduleusement, l’article 15 prévoit en outre une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique.
Comment remettre en décence un logement occupé ?
En programmant les travaux pendant le bail. La loi de 1989 oblige le locataire à laisser exécuter les travaux de mise en conformité aux critères de décence. De son côté, l’article 20-1 de la même loi permet au locataire de demander cette mise en conformité, et au juge de fixer les travaux à réaliser. Mieux vaut prendre les devants : un défaut connu et non traité expose le bailleur à une action du locataire.
Pourquoi cet arrêt est-il important ?
Il a été rendu en formation de section et publié au Bulletin, deux marques que la Cour réserve aux décisions dont elle veut assurer la diffusion. Il précise la notion de motif légitime et sérieux sur un point concret : la mise en décence est une obligation du bailleur, elle ne peut pas servir à libérer le logement.
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