Don familial de 100 000 € exonéré : financer un logement neuf à louer
Ce don sans droits de donation peut financer un logement neuf destiné à la location, s’il est versé au plus tard le 31 décembre 2026. Il reste trois mois pour verser la somme, puis les conditions de location s’appliquent pendant cinq ans.
En bref
L’article 790 A bis du code général des impôts a été créé par l’article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025. Il exonère de droits de donation les dons d’argent faits à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce. Chaque donateur peut donner jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire, le donataire, qui ne peut pas recevoir plus de 300 000 € au total. L’exonération vise les sommes versées du 15 février 2025 au 31 décembre 2026 : au 30 septembre 2026, il reste trois mois. Le donataire doit ensuite affecter les fonds au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Pour un bailleur, un seul usage des fonds permet de louer : l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement. Ce logement doit alors être loué à usage d’habitation principale pendant cinq ans, et jamais à un membre du foyer fiscal du donataire. Les travaux de rénovation énergétique financés par le don, eux, supposent que le donataire occupe le logement comme habitation principale.
Don de 100 000 € exonéré : ce que dit la loi
La réponse courte : un don d’argent jusqu’à 100 000 € échappe aux droits de donation s’il sert à acheter un logement neuf ou à financer des travaux de rénovation énergétique. Cette exonération figure à l’article 790 A bis du code général des impôts, créé par l’article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025.
Deux plafonds se superposent. Chaque donateur peut donner jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire, appelé le donataire. Ce dernier ne peut pas recevoir plus de 300 000 € au total sous ce régime. Un enfant peut ainsi recevoir 100 000 € de son père, autant de sa mère et autant d’un grand-parent, soit le maximum que ce régime permet.
Le cercle des bénéficiaires est fixé par le texte : un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant du donateur, et, si le donateur n’a pas de descendant, un neveu ou une nièce. Aucune condition d’âge n’est posée pour le donateur, à la différence du don familial classique de l’article 790 G du même code.
Les versements comptent du 15 février 2025, lendemain de la promulgation de la loi, au 31 décembre 2026 inclus. Au jour où nous écrivons, le 30 septembre 2026, il reste donc trois mois.
100 000 €
par donateur et par donataire
300 000 €
au plus par donataire, tous donateurs confondus
31/12/2026
dernier jour de versement
Ce don n’est qu’un des outils pour passer la main à la génération suivante. Les autres leviers sont présentés dans notre guide pour transmettre son patrimoine locatif.
Six mois pour affecter les fonds
Le 31 décembre 2026 est la date limite du versement, pas celle de l’achat. Une fois l’argent reçu, le donataire dispose d’un délai pour affecter les fonds, c’est-à-dire les consacrer à l’achat ou aux travaux. Ce délai court jusqu’au dernier jour du sixième mois suivant le versement.
Appliquons la règle à un cas concret. Un don versé le 15 décembre 2026 doit être affecté au plus tard le 30 juin 2027, juin étant le sixième mois qui suit décembre. Cette date n’est écrite nulle part dans la loi : nous la déduisons de la règle des six mois.
| Versement du don | Sixième mois suivant | Affectation au plus tard |
|---|---|---|
| 15 octobre 2026 | avril 2027 | 30 avril 2027 |
| 20 novembre 2026 | mai 2027 | 31 mai 2027 |
| 15 décembre 2026 | juin 2027 | 30 juin 2027 |
Dates calculées par nos soins à partir de la règle du texte. Sur un dossier réel, faites confirmer l’échéance par le notaire.
Six mois passent vite pour un achat immobilier. Entre le choix d’un programme neuf, la réservation et la signature chez le notaire, le calendrier se resserre quand le don arrive en fin d’année. Mieux vaut avoir repéré le logement avant de faire le virement.
Pour un achat en l’état futur d’achèvement, demandez au notaire, avant le versement, comment le paiement du prix s’articule avec ce délai de six mois.
Acquisition ou travaux : seule l’acquisition se loue
Pour un bailleur, seule l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA, l’achat sur plan) permet de louer. Le texte prévoit bien un second usage des fonds, les travaux de rénovation énergétique, mais le logement doit alors être l’habitation principale du donataire.
Concrètement, un appartement ancien acheté pour être loué n’entre pas dans le dispositif. Financer sa rénovation énergétique avec le don n’y change rien, puisque ces travaux supposent que le donataire y habite.
Les travaux visés sont ceux qui ouvrent droit à MaPrimeRénov’. L’exonération ne s’applique pas aux dépenses qui ont déjà ouvert droit à MaPrimeRénov’, à une déduction de charges pour l’impôt sur le revenu ou au crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile (article 199 sexdecies du code général des impôts).
| Usage des fonds | Occupation exigée pendant cinq ans | Location possible ? |
|---|---|---|
| Acquisition d’un logement neuf | Habitation principale du donataire, ou location à usage d’habitation principale | Oui |
| Acquisition en l’état futur d’achèvement | Habitation principale du donataire, ou location à usage d’habitation principale | Oui |
| Travaux de rénovation énergétique | Habitation principale du donataire | Non |
| Acquisition d’un logement ancien | Hors dispositif | Non concerné |
Pour un lot loué qui a besoin de travaux, les aides ouvertes aux bailleurs suivent d’autres règles, détaillées dans notre article sur MaPrimeRénov’ par geste pour un bailleur. Et si vous hésitez entre les deux marchés, le guide investir dans le neuf ou l’ancien pose le calcul complet.
Louer cinq ans en résidence principale
Le logement acquis doit être affecté à la location à usage d’habitation principale pendant cinq ans. Ce délai court à compter de l’acquisition, ou de l’achèvement du logement s’il est postérieur (ce sera le cas d’une VEFA).
Si ces conditions ne sont pas tenues, le bénéfice de l’exonération est remis en cause. Trois points sont à surveiller pendant ces cinq ans.
Un usage d’habitation principale
Le logement est loué à un locataire qui en fait sa résidence principale. Le texte permet aussi au donataire de l’occuper lui-même comme résidence principale.
Un locataire extérieur au foyer fiscal
Le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire.
Cinq ans comptés depuis l’acquisition ou l’achèvement
Pour une VEFA achevée en 2028, l’obligation court donc jusqu’en 2033.
Louer à son enfant rattaché : le cas exclu
Des grands-parents donnent 100 000 € à leur fille. Elle achète un studio neuf et le loue à son fils étudiant, toujours rattaché à son foyer fiscal. C’est le bail que la loi interdit, et il expose à la remise en cause de l’exonération. Avant de louer à un proche, vérifiez sa situation fiscale avec votre notaire.
Le critère retenu est le foyer fiscal. Un enfant rattaché à la déclaration de revenus du donataire en fait partie : il ne peut donc pas devenir locataire du logement. Pour tout autre proche, la question se tranche au cas par cas, avec le notaire.
Et après le 31 décembre 2026 ?
À la date de publication de cet article, le dispositif reste borné au 31 décembre 2026 par le texte en vigueur. Sur service-public.gouv.fr, la fiche consacrée au don d’une somme d’argent, vérifiée le 1er janvier 2026, retient la même échéance.
Reste le projet de loi de finances pour 2027. L’article 39 de la loi organique n° 2001-692 du 1er août 2001 relative aux lois de finances fixe son dépôt au plus tard au premier mardi d’octobre, soit le 6 octobre 2026. Son contenu définitif ne sera connu qu’au terme des débats, et nous ne pouvons rien affirmer aujourd’hui sur l’avenir de ce don.
La loi de 2025 prévoyait aussi un rapport d’évaluation du dispositif, à remettre par le Gouvernement au Parlement avant le 30 septembre 2026. Tant qu’aucune loi nouvelle n’est votée et publiée, seule compte l’échéance actuelle. Un don versé le 2 janvier 2027 n’entre donc pas dans le régime tel qu’il est écrit aujourd’hui.
Ce que l’exonération ne règle pas
Elle dispense de droits de donation la somme reçue, rien de plus. Le financement de l’achat et l’imposition des loyers restent à étudier à part. Pour le financement, voyez notre article sur l’apport dans un investissement locatif ; pour la fiscalité des loyers, celui consacré au statut de bailleur privé de la loi Jeanbrun.
Garder la trace des cinq ans de location
Tenir cinq ans de location à la main reste faisable, avec un classeur pour les baux et un tableur pour les loyers. La difficulté vient avec le temps : après un changement de locataire ou quelques virements arrivés en retard, la chronologie devient pénible à reconstituer quatre ans plus tard.
PiloteLocatif tient ce registre lot par lot. Chaque bail garde son historique et les échéances mensuelles se créent automatiquement. Les paiements encaissés sont suivis avec leurs quittances en PDF, classés par année.
Les documents du lot (bail, états des lieux, assurance, DPE) sont stockés avec leur date d’expiration. Une alerte signale un bail qui arrive à échéance ou un lot resté vacant. Dès le plan Pro, un export CSV filtré sur la période redonne l’historique complet le jour où il faut le montrer.
Don familial exonéré : vos questions
Qui peut recevoir un don exonéré de 100 000 € ?
Un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant du donateur, et, si le donateur n’a pas de descendant, un neveu ou une nièce. Chaque donateur peut donner jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire, qui ne peut pas recevoir plus de 300 000 € au total sous ce régime. Les sommes doivent être versées au plus tard le 31 décembre 2026.
Peut-on financer un logement à louer avec ce don ?
Oui, s’il s’agit d’un logement acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Il doit être loué à usage d’habitation principale pendant cinq ans, à compter de l’acquisition ou de l’achèvement s’il est postérieur. Le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire.
Et pour rénover un appartement ancien mis en location ?
Non. Les travaux de rénovation énergétique financés par le don supposent que le logement soit l’habitation principale du donataire pendant cinq ans. Le texte ne prévoit la location que pour l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement. L’exonération ne s’applique pas non plus aux dépenses qui ont déjà ouvert droit à MaPrimeRénov’, à une déduction de charges pour l’impôt sur le revenu ou au crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile.
Combien de temps pour utiliser l’argent reçu ?
Jusqu’au dernier jour du sixième mois suivant le versement. Appliquée à un don versé le 15 décembre 2026, cette règle donne une affectation au plus tard le 30 juin 2027. La loi n’écrit pas cette date : c’est un calcul, à faire confirmer par un notaire sur un dossier réel.
Existe-t-il une condition d’âge pour le donateur ?
Non. Contrairement au don familial classique de l’article 790 G du code général des impôts, ce dispositif n’impose aucune condition d’âge au donateur. Le lien de parenté, lui, est strictement défini par le texte.
Le dispositif sera-t-il prolongé après 2026 ?
À la date de publication de cet article, le texte en vigueur borne le dispositif aux sommes versées jusqu’au 31 décembre 2026. Le projet de loi de finances pour 2027 doit être déposé au plus tard le 6 octobre 2026, et seule une loi votée peut modifier cette échéance. Raisonner sur la date actuelle reste la position prudente.
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