Amortissement LMNP plafonné : ce que prévoit le budget 2027
Le projet de loi de finances déposé le 1er octobre 2026 veut limiter l’amortissement des loueurs en meublé à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer. Rien n’est voté, mais le calcul de votre rentabilité peut changer dès 2027.
En bref
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026 (n° 3210), veut plafonner l’amortissement des loueurs en meublé non professionnels. Son article 7 limiterait la déduction au taux de 2,5 % par an, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour un meublé de tourisme, ce serait 1,5 % et 5 000 €. Les résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées et les établissements de soins de longue durée resteraient hors plafond. L’amortissement bloqué par le plafond ne se reporterait plus d’une année sur l’autre. Les amortissements déjà en report fin 2026 resteraient déductibles jusqu’au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du bénéfice de chaque année. Rien n’est voté : le texte sera débattu et amendé jusqu’à la fin de l’année.
Ce que prévoit l’article 7 du PLF 2027
La réponse courte : l’amortissement d’un meublé non professionnel serait plafonné, et ce qui dépasse le plafond serait perdu. Le projet de loi de finances pour 2027 a été enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, sous le n° 3210. Son article 7 s’intitule « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée ».
Il modifie l’article 39 C du code général des impôts, qui encadre déjà l’amortissement en location meublée. Aujourd’hui, l’amortissement déductible ne peut pas créer de déficit, mais la part non déduite se reporte sur les années suivantes. Le projet ajoute deux verrous.
2,5 % · 7 000 €
Location meublée non professionnelle : taux maximal par an, et plafond annuel par foyer fiscal.
1,5 % · 5 000 €
Meublé de tourisme au sens du code du tourisme : limites plus basses.
Second verrou : pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l’amortissement qui n’a pas pu être déduit à cause du plafond ne serait plus reportable sur les années suivantes. Il serait définitivement perdu.
L’exposé des motifs assume l’objectif : rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue, et favoriser la location de longue durée. Il rappelle que le dispositif dit Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, permet en location nue de déduire un amortissement de 3 à 5,5 % du prix d’acquisition, dans la limite de 12 000 € par an et par foyer.
Un projet, pas une loi
Ces chiffres sont ceux du texte déposé par le Gouvernement. Les députés puis les sénateurs peuvent les modifier, les supprimer ou en ajouter d’autres. Tant que la loi de finances pour 2027 n’est pas adoptée et publiée, l’article 39 C s’applique dans sa rédaction actuelle.
Qui serait concerné, et qui ne le serait pas
Le plafond viserait la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés, quand l’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sens de l’article 155 du code général des impôts. En clair, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel.
Le micro-BIC n’est pas touché par cet article, puisqu’on n’y déduit aucun amortissement : l’abattement forfaitaire en tient lieu. Quant au loueur en meublé professionnel (LMP), il reste lui aussi hors du plafond, selon le texte déposé.
Trois familles de biens échapperaient au plafond :
Certaines résidences avec services
Celles des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation, réservées aux étudiants, aux moins de trente ans en formation, en stage ou en alternance, ou aux plus de 65 ans.
Les établissements pour personnes âgées ou handicapées
Ceux visés aux 6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, et les résidences avec services ayant obtenu l’agrément ou l’autorisation prévus par les textes.
Les établissements de soins de longue durée
Ceux qui hébergent des personnes n’ayant plus leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante.
Pour le reste, et notamment le studio ou le T2 meublé loué à l’année en direct, le plafond s’appliquerait. Le meublé de tourisme, défini au I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, serait soumis aux limites plus basses. Pour les règles propres à cette activité, voyez notre article sur la loi Le Meur et le meublé de tourisme.
Deux exemples chiffrés
Les montants ci-dessous sont des hypothèses, pour montrer la mécanique. Votre base amortissable réelle dépend de votre prix d’achat, de la part du terrain (qui ne s’amortit pas) et des durées retenues par votre comptable.
Premier cas : un T2 meublé dont la base amortissable du bâti est de 160 000 €. Amorti sur 25 ans, il génère aujourd’hui 6 400 € de charge déductible par an. Avec le plafond de 2,5 %, la déduction tomberait à 4 000 €. Le plafond de 7 000 € n’est pas atteint : c’est le taux qui limite.
Second cas : un foyer qui loue trois meublés, pour une base amortissable totale de 420 000 €. À 2,5 %, l’amortissement admis serait de 10 500 €, mais le plafond de 7 000 € par foyer s’applique. Chaque année, 3 500 € d’amortissement seraient perdus, sans report.
| Hypothèse | Aujourd’hui | Avec le projet |
|---|---|---|
| T2, base de 160 000 € sur 25 ans | 6 400 € | 4 000 € |
| Trois meublés, base de 420 000 € à 2,5 % | 10 500 € | 7 000 € |
Un point que le projet ne tranche pas
Le texte plafonne l’amortissement « de ces locaux ». Il ne détaille pas son articulation avec le mobilier et les travaux, que l’on amortit à part, sur des durées plus courtes. Les débats parlementaires ou la doctrine administrative devront le préciser. D’ici là, ne tenez pas pour acquis que ces postes échappent au plafond.
Le sort des amortissements déjà en report
C’est le point qui concerne le plus de bailleurs installés. Beaucoup accumulent des amortissements non déduits, parce que la règle actuelle interdit à l’amortissement de créer un déficit. Ce stock se reporte aujourd’hui d’année en année.
Le projet le préserverait, mais en le bridant. Les amortissements comptabilisés au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027, et pas encore déduits, resteraient déductibles des résultats des exercices clos à compter de cette date et jusqu’au 31 décembre 2036. Avec une limite : la moitié du résultat imposable restant après application des plafonds.
Prenons un stock de 30 000 € fin 2026, toujours à titre d’hypothèse. Si le résultat de 2027 après amortissement plafonné s’élève à 6 000 €, vous ne pourriez imputer que 3 000 € de stock cette année-là. Il resterait 27 000 € à écouler en neuf ans, au même rythme. Au-delà du 31 décembre 2036, le texte ne prévoit plus de déduction.
Avant 2027
Exercices dont les amortissements non déduits forment le stock.
50 %
Part maximale du résultat restant que le stock pourrait absorber chaque année.
31/12/2036
Dernière date à laquelle le stock resterait déductible.
À la revente, la réforme de 2025 réintègre déjà les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value. Le détail est dans notre article sur la réforme LMNP et la plus-value. Ce plafonnement s’ajouterait à ce mécanisme, sans le remplacer.
Que faire d’ici le vote
Rien qui presse avant de connaître le texte définitif. Le Gouvernement dit vouloir doter le pays d’un budget avant la fin de l’année 2026 : c’est l’horizon réaliste. En attendant, trois vérifications ne coûtent rien.
Chiffrer votre stock d’amortissements
Demandez à votre comptable le montant exact des amortissements en report à la clôture de 2026. C’est lui qui déterminera l’impact du régime transitoire.
Situer chaque bien
Meublé classique, meublé de tourisme, ou résidence avec services agréée : les trois régimes du projet ne donnent pas le même résultat.
Comparer avec la location nue
Pour un achat à venir, le dispositif Jeanbrun en location nue devient le point de comparaison naturel, avec ses propres contraintes de loyer et de durée.
Pour reprendre les bases du choix entre micro-BIC et réel, voyez le guide LMNP : micro-BIC ou régime réel. Le fonctionnement du dispositif en location nue est détaillé dans notre article sur le statut du bailleur privé.
Le même projet de loi de finances contient d’autres mesures qui touchent un bailleur. Son article 4 propose un régime temporaire pour les dons d’argent consentis entre le 1er janvier et le 30 juin 2027, distinct de l’exonération présentée dans notre article sur le don familial pour un achat locatif. L’article 74, enfin, renoncerait en 2027 à la révision annuelle des paramètres de loyer servant au calcul des aides personnelles au logement.
Des chiffres propres pour décider
Mesurer l’effet d’un plafond suppose de connaître, bien par bien, les loyers réellement encaissés et les mois de vacance. Avec un tableur et des relevés bancaires, l’exercice reste faisable. Il devient fastidieux dès trois ou quatre lots, avec des baux qui changent de main.
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À lire ensuite
Pour reprendre les bases avant d’arbitrer, le guide LMNP : micro-BIC ou régime réel compare les deux régimes, et la réforme de la plus-value LMNP explique ce que les amortissements coûtent déjà à la revente.
Amortissement LMNP 2027 : vos questions
Le plafonnement de l’amortissement LMNP est-il voté ?
Non. Il figure à l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026 sous le n° 3210. Le texte doit encore être débattu par les deux chambres, et ses chiffres peuvent changer par amendement. Tant que la loi de finances n’est pas adoptée et publiée, les règles actuelles de l’article 39 C du code général des impôts s’appliquent.
Quels sont les plafonds prévus ?
Pour un loueur en meublé non professionnel, l’amortissement serait déductible dans la limite du taux de 2,5 % par an, sans pouvoir dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour un meublé de tourisme, les limites seraient de 1,5 % et 5 000 €. Le plafond en euros s’apprécie par foyer fiscal : il ne se multiplie pas par le nombre de logements.
Les loueurs en meublé professionnels sont-ils concernés ?
Non. Le plafond prévu par le projet vise l’activité de location meublée qui n’est pas exercée à titre professionnel, au sens de l’article 155 du code général des impôts. Un loueur qui remplit les conditions du statut de loueur en meublé professionnel resterait hors de ce plafond, selon le texte déposé.
Que deviendraient mes amortissements reportés ?
Les amortissements comptabilisés avant 2027 et pas encore déduits resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036. Leur déduction serait limitée chaque année à la moitié du résultat imposable restant après application des plafonds. Au-delà de cette date, le texte ne prévoit plus de déduction.
À partir de quand s’appliquerait la mesure ?
Le régime transitoire du projet est construit autour du 1er janvier 2027 : le stock est arrêté sur les exercices clos avant cette date, et l’excédent bloqué par le plafond est perdu à partir des exercices clos depuis. La lecture la plus répandue est une application aux revenus 2027, déclarés au printemps 2028. Le calendrier définitif dépendra du texte voté.
Une résidence étudiante ou un EHPAD échappe-t-il au plafond ?
Oui, selon le projet. Le plafond ne s’appliquerait pas aux biens situés dans certaines résidences destinées aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux personnes âgées, dans les établissements pour personnes âgées ou handicapées visés par le code de l’action sociale et des familles, ni dans les établissements de soins de longue durée. Les conditions exactes renvoient à des agréments et des autorisations précis : vérifiez le statut de votre résidence auprès de son gestionnaire.
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