Procédure d’expulsion d’un locataire : les étapes et les délais réels
Quand l’impayé s’installe, l’expulsion devient une procédure longue, encadrée à chaque étape. Voici l’ordre des actes, les délais fixés par la loi et ce qui peut les allonger, à l’approche de la trêve hivernale.
En bref
Expulser un locataire suppose toujours une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice. Pour un impayé, la procédure démarre par un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, cette clause produit effet six semaines après un commandement resté sans effet, mais un bail en cours qui prévoit deux mois garde ce délai. L’assignation devant le juge doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, et le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais de paiement. Une fois l’expulsion ordonnée, un commandement de quitter les lieux ouvre un délai de deux mois, que le juge peut prolonger d’un mois à un an. Aucune expulsion forcée n’a lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Si le préfet refuse le concours de la force publique, l’État doit indemniser le bailleur.
Jamais sans décision de justice
La réponse courte : un bailleur ne peut jamais faire partir son locataire lui-même. Il lui faut un titre, en pratique un jugement, puis un commissaire de justice pour l’exécuter, et le cas échéant le concours de la force publique.
Changer les serrures, couper l’eau ou vider le logement pour forcer un départ est un délit, prévu à l’article 226-4-2 du code pénal. Nous détaillons ces interdits dans notre article sur ce qui est interdit au bailleur.
Ce guide suit le cas le plus fréquent : l’impayé de loyer, avec un bail qui contient une clause résolutoire. La première réaction face à un retard, de la relance à la mise en demeure, est traitée dans notre article sur le loyer impayé. Nous partons ici du moment où il faut passer à la voie judiciaire.
Du commandement de payer au jugement
Tout commence par un commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, qui vise la clause résolutoire du bail. Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, la clause ne produit effet que six semaines après un commandement resté infructueux.
Attention aux baux anciens. Dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), la Cour de cassation a jugé que cette loi n’était pas rétroactive. Un bail conclu avant son entrée en vigueur, dont la clause prévoit deux mois, garde ce délai de deux mois.
Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Il le fait quand l’impayé dure depuis deux mois sans interruption, ou quand la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges.
L’assignation
Faute de paiement dans le délai, le bailleur assigne le locataire devant le juge pour faire constater la résiliation du bail. L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience.
La règle propre aux sociétés
Un bailleur personne morale, hors SCI constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, doit saisir la CCAPEX deux mois avant d’assigner, sous peine d’irrecevabilité.
Le jugement
Le juge des contentieux de la protection constate la résiliation, condamne au paiement de la dette et, le cas échéant, ordonne l’expulsion.
Les baux signés depuis le 1er octobre 2026
Le nouveau contrat type, issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, intègre une clause résolutoire obligatoire pour les baux conclus ou renouvelés depuis cette date. Tout est détaillé dans notre article sur le nouveau bail type.
Ce que le juge peut accorder au locataire
Le juge n’est pas une simple chambre d’enregistrement. Deux types de délais peuvent rallonger la procédure, et il vaut mieux les anticiper que les découvrir à l’audience.
D’abord, des délais de paiement, dans la limite de trois ans. Ils supposent que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
Ensuite, des délais pour quitter les lieux. L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi du 27 juillet 2023, les fixe entre un mois et un an. Le juge tient compte de la bonne ou mauvaise foi du locataire, de la situation des deux parties, de la saison et des démarches de relogement engagées.
L’aide au logement continue
Si votre locataire perçoit une aide personnelle au logement, de nouvelles règles de signalement s’appliquent au 1er janvier 2027. Voyez notre article sur l’impayé et l’APL en 2027.
Du jugement au départ effectif
Le jugement ne vide pas le logement : le commissaire de justice doit d’abord le signifier, puis délivrer un commandement de quitter les lieux. Selon l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’un lieu habité ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant ce commandement. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans des cas particuliers, par exemple quand les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait.
Pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion forcée n’a lieu. La procédure continue, seule l’exécution attend. Les exceptions sont détaillées dans notre article sur la trêve hivernale.
Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique. L’article L. 153-1 du même code oblige l’État à prêter ce concours, et prévoit que son refus ouvre droit à réparation. Le silence de l’administration pendant deux mois vaut refus.
Les délais légaux en un tableau
Ces durées sont des minimums ou des fourchettes fixés par les textes. S’y ajoutent les délais d’audiencement du tribunal, variables d’une juridiction à l’autre, et les éventuels délais accordés par le juge.
| Étape | Délai | Texte |
|---|---|---|
| Commandement de payer resté sans effet | 6 semaines (2 mois pour certains baux anciens) | Art. 24, loi de 1989 |
| Notification de l’assignation au préfet | 6 semaines au moins avant l’audience | Art. 24, loi de 1989 |
| Saisine de la CCAPEX (personne morale) | 2 mois au moins avant l’assignation | Art. 24, loi de 1989 |
| Délais de paiement | Jusqu’à 3 ans | Art. 24, loi de 1989 |
| Après le commandement de quitter les lieux | 2 mois | Art. L. 412-1 CPCE |
| Délais pour partir | 1 mois à 1 an | Art. L. 412-4 CPCE |
| Trêve hivernale | 1er novembre au 31 mars | Art. L. 412-6 CPCE |
Si le locataire est déjà parti en laissant une dette, l’expulsion n’a plus d’objet. La voie adaptée est alors le recouvrement, par exemple avec une injonction de payer.
Un dossier prêt dès le premier impayé
À chaque étape, on vous demandera le même document : un décompte daté des échéances et des paiements. Le commissaire de justice en a besoin pour le commandement, le juge pour statuer sur la dette et les délais. Reconstituer ce décompte après six mois de retards partiels est long et source d’erreurs.
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À lire ensuite
Avant d’en arriver là, les cinq étapes face à un loyer impayé décrivent la relance et la mise en demeure. Pour le calendrier de l’hiver, la trêve hivernale précise ce qui reste possible du 1er novembre au 31 mars.
Expulsion d’un locataire : vos questions
Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?
Plusieurs mois au minimum, souvent davantage. Les délais légaux s’additionnent : six semaines après le commandement de payer, au moins six semaines entre la notification de l’assignation au préfet et l’audience, puis deux mois après le commandement de quitter les lieux. Le juge peut accorder des délais de paiement ou des délais pour partir, et la trêve hivernale suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars.
Le délai de six semaines s’applique-t-il à tous les baux ?
Non. La Cour de cassation a indiqué, dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), que la loi du 27 juillet 2023 n’est pas rétroactive. Un bail conclu avant son entrée en vigueur, dont la clause résolutoire prévoit un délai de deux mois, conserve ce délai de deux mois.
Le bailleur doit-il saisir la CCAPEX avant d’assigner ?
Seulement s’il est une personne morale autre qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré. Il doit alors saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation, sous peine d’irrecevabilité. Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, c’est le commissaire de justice qui signale le commandement de payer à la commission, au-delà de certains seuils d’impayé.
Le juge peut-il accorder des délais au locataire ?
Oui, de deux façons. Des délais de paiement, dans la limite de trois ans, si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Et des délais pour quitter les lieux, d’un mois à un an, en tenant compte notamment de sa bonne ou mauvaise foi, de sa situation et de ses démarches de relogement.
Que faire si le préfet refuse le concours de la force publique ?
Demander réparation à l’État. L’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le refus de l’État de prêter son concours ouvre droit à réparation. Le silence de l’administration pendant deux mois vaut refus.
Peut-on changer les serrures d’un locataire qui ne paie plus ?
Non. Forcer un locataire à quitter son logement sans décision de justice exécutée par un commissaire de justice est un délit, prévu à l’article 226-4-2 du code pénal. Le geste ruine en plus la procédure en cours : le locataire disposera d’un argument sérieux contre le bailleur.
Repérer l’impayé avant qu’il devienne une procédure
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