Équiper un meublé : la liste obligatoire et le reste

Cette liste n’est pas une recommandation de confort : elle qualifie le contrat. Un logement auquel il manque une catégorie n’est pas meublé au sens de la loi, et le bail s’expose à une requalification en location vide.

Les conséquences se cumulent. Le bail passe d’un an à trois ans, ce qui immobilise le logement bien au-delà de ce que l’investisseur avait prévu. Et les recettes changent de catégorie fiscale, des bénéfices industriels et commerciaux vers les revenus fonciers, ce qui fait perdre l’amortissement du régime réel, comparé dans LMNP, micro-BIC ou réel.

Pour une liste de onze lignes dont le coût total se compte en centaines d’euros, le rapport entre l’économie et le risque ne se discute pas.

Le décret fixe un plancher légal, pas un standard de marché. Quatre équipements absents de la liste reviennent systématiquement dans les critères des candidats, et ils se rentabilisent en délai de location plus qu’en loyer.

• Le lave-linge, surtout dans un immeuble sans laverie proche. C’est l’équipement le plus souvent cité par les candidats, et le plus souvent absent.
• Un vrai bureau, table et chaise de travail, depuis que le travail à distance s’est installé dans les habitudes.
• Du rangement fermé, armoire ou penderie, que le décret n’impose pas puisqu’il ne parle que d’étagères.
• Une connexion prête, prise raccordée et emplacement prévu pour la box, ce qui évite au locataire une intervention dès son arrivée.

Au-delà, le meublé haut de gamme relève d’une autre stratégie : il vise un autre locataire et un autre loyer, arbitrage traité dans nue, meublée, colocation ou courte durée.

Un raisonnement simple tient lieu d’arbitrage : chaque euro de mobilier doit se justifier soit par un loyer plus élevé, soit par une location plus rapide, soit par une durée de vie qui évite de racheter dans deux ans.

C’est ce dernier critère qui départage le milieu de gamme du premier prix. Un matelas et un canapé sont les deux postes où l’entrée de gamme se voit vite, se plaint vite et se remplace vite. Le reste, vaisselle, luminaires, étagères, supporte très bien l’économie.

Au régime réel, ce mobilier s’amortit sur sa durée d’usage, ce qui étale la dépense au lieu de la subir sur un seul exercice. La logique d’ensemble de ce régime est traitée au chapitre choisir sa structure.

Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes que l’état des lieux, en autant d’exemplaires que de parties, à la remise des clés comme à leur restitution. Ces documents sont annexés au contrat de location, et ils ne peuvent donner lieu à aucune facturation autre que celle de l’état des lieux.

« Détaillé » est le mot qui compte. « Cuisine équipée » ne permet aucune retenue au départ du locataire. « Réfrigérateur combiné, marque et modèle, bon état, joint de porte intact » le permet. Photographiez chaque poste et datez les clichés.

Le même raisonnement vaut pour l’état des lieux lui-même, détaillé dans le guide de l’état des lieux.

Un meublé se loue à des locataires qui restent moins longtemps qu’en location vide. Plus de rotations, c’est plus d’états des lieux, plus de nettoyages et un mobilier qui vieillit en années de bail plutôt qu’en années civiles.

Inscrivez donc un poste de renouvellement au budget annuel, au même titre que la taxe foncière ou l’assurance. L’oublier revient à calculer un rendement sur un parc mobilier qui se déprécie sans ligne budgétaire en face.

Le mobilier usé par un usage normal ne se retient pas sur le dépôt de garantie : c’est l’objet même de la vétusté. Seule la dégradation au-delà de l’usage normal se retient, et seulement si l’inventaire d’entrée permet de la démontrer.