Travaux avant mise en location : l’ordre et les délais
L’ordre des corps de métier, et les délais à prévoir.
En bref
Un chantier de remise en état se planifie à l’envers, en partant de la date de mise en location. L’ordre des corps de métier n’est pas négociable : ce qui traverse les murs passe avant ce qui les recouvre, et la peinture vient après les sols durs mais avant les sols souples. Trois familles de délais ne se compriment pas, les approvisionnements, les temps de séchage et les raccordements. Tout ce qui touche aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l’immeuble, une fenêtre changée par exemple, passe par un vote en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Et chaque mois de chantier coûte un mois de loyer plus une échéance de crédit, ce qui vaut la peine d’être chiffré avant de choisir entre piloter soi-même et déléguer.
Avant le premier devis
Trois choses se fixent avant de faire chiffrer quoi que ce soit. La première est le niveau de décence à atteindre, qui n’est pas un arbitrage mais une obligation, et dont les critères sont détaillés dans les critères du logement décent.
La deuxième est la classe énergétique visée. Les logements classés G sont exclus de la location depuis le 1er janvier 2025, la classe F le sera au 1er janvier 2028 et la classe E au 1er janvier 2034. Un bien acheté en F aujourd’hui a donc une échéance inscrite au calendrier, et cette échéance décide de l’ampleur du chantier plus sûrement que le budget.
La troisième est le plan d’implantation : où passent les réseaux, où se posent la cuisine et la salle d’eau. Le modifier après le passage de l’électricien coûte deux fois, une fois pour défaire et une fois pour refaire.
L’ordre des corps de métier
La règle tient en une phrase : ce qui traverse les murs passe avant ce qui les recouvre. Le reste en découle.
Neuf lots, et la condition d’entrée de chacun
| Lot | Ne démarre qu’après |
|---|---|
| 1 Dépose et démolition | Diagnostics amiante et plomb rendus |
| 2 Maçonnerie, reprise de structure | Démolition terminée |
| 3 Menuiseries extérieures | Vote en assemblée si l’aspect change |
| 4 Réseaux électricité et plomberie | Plan d’implantation arrêté |
| 5 Isolation et cloisons | Réseaux passés et contrôlés |
| 6 Chape et sols durs | Cloisons montées |
| 7 Cuisine et salle de bains | Sols durs secs |
| 8 Peinture | Enduits secs, poussière évacuée |
| 9 Sols souples et finitions | Peinture terminée |
Deux inversions coûtent cher et reviennent souvent : poser les sols souples avant la peinture, et monter la cuisine avant que la chape soit sèche.
Les délais incompressibles
Un planning dérape rarement parce qu’un artisan travaille lentement. Il dérape parce qu’on a oublié trois familles de délais qui ne dépendent d’aucun artisan.
- Les approvisionnements. Menuiseries sur mesure, plan de travail, meuble de salle de bains, appareillage d’une teinte particulière : tout ce qui n’est pas en stock se commande au moment de la signature des devis, pas au moment d’en avoir besoin.
- Les temps de séchage. Une chape, un enduit, une sous-couche : chacun bloque le lot suivant, et aucun ne se force. C’est le poste que les plannings optimistes compriment en premier.
- Les raccordements. La mise en service ou la remise en service des compteurs se demande à l’avance, et le délai ne dépend pas de vous. Sans électricité sur le chantier, la plupart des lots s’arrêtent.
La parade est la même dans les trois cas : commander tôt, et faire figurer dans le planning les dates de livraison, pas seulement les dates d’intervention.
Ce qui passe par l’assemblée
Dans les parties privatives, vous faites ce que vous voulez, sous réserve du règlement de copropriété. Dès que les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, il faut une autorisation de l’assemblée générale, votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Entrent dans ce cas le remplacement de fenêtres qui change l’aspect de la façade, le percement d’un mur porteur, la modification d’une descente d’eaux usées, la pose d’une unité extérieure de climatisation. L’assemblée ne se réunit qu’une fois par an dans la plupart des copropriétés, ce qui peut décaler un chantier de plusieurs mois si la question n’a pas été inscrite à l’ordre du jour à temps.
C’est un point à vérifier pendant les visites plutôt qu’après l’achat : les procès-verbaux d’assemblée disent souvent si un projet de ravalement ou de changement de menuiseries est déjà en discussion. La lecture des documents de copropriété est détaillée dans lire une copropriété avant d’acheter.
Piloter ou déléguer
Trois formules, et le choix se fait sur le temps disponible autant que sur le budget.
Les artisans en direct. Le prix le plus bas, à condition de coordonner soi-même : c’est vous qui vérifiez que le plaquiste ne passe pas avant l’électricien, et vous qui arbitrez quand deux lots se renvoient la responsabilité d’une reprise.
L’entreprise générale. Un seul interlocuteur, un seul devis, une seule responsabilité en cas de malfaçon. Le surcoût paie exactement ce que vous n’avez pas à faire.
Le maître d’œuvre. Il conçoit, consulte, compare les devis et suit le chantier pour votre compte, en restant indépendant des entreprises. C’est la formule qui se défend le mieux sur un chantier lourd ou mené à distance, sujet traité dans investir loin de chez soi.
Ce que le temps coûte
Un mois de chantier supplémentaire ne coûte pas seulement un mois de loyer. Il coûte un mois de loyer, une échéance de crédit qui tombe quand même, une quote-part de charges de copropriété, et la taxe foncière qui court indépendamment de l’occupation.
Sur un bien dont le loyer atteint 650 € et l’échéance 730 €, le mois perdu approche 1 400 € une fois les charges comptées. C’est l’ordre de grandeur qui justifie de payer une entreprise un peu plus cher pour une date de livraison ferme, ou de commander les menuiseries avant même d’avoir arrêté la couleur des murs.
C’est aussi ce qui rend utile de chiffrer le chantier avant l’offre plutôt qu’après, comme le détaille chiffrer les travaux.
Ce qu’il faut retenir
- Ce qui traverse les murs passe avant ce qui les recouvre : l’ordre des lots n’est pas négociable.
- Approvisionnements, séchages et raccordements sont les trois délais qu’aucun renfort d’artisans ne rattrape.
- Les travaux qui touchent aux parties communes ou à l’aspect extérieur passent par un vote de l’assemblée générale.
- La classe énergétique visée décide de l’ampleur du chantier : G exclu depuis 2025, F en 2028, E en 2034.
- Un mois de chantier coûte le loyer plus l’échéance plus les charges : la date de livraison a un prix, et il se négocie.
Sources
- Légifrance, article 25 de la loi du 10 juillet 1965
- L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
- ANIL, travaux et majorités en copropriété
- La répartition des décisions de travaux entre les différentes majorités de l’assemblée générale.
- Ministère de la Transition écologique, gel des loyers des passoires
- Les échéances d’exclusion de la location selon la classe énergétique, qui fixent la priorité des travaux dans l’ancien.
Sources consultées le 20 septembre 2026.
À lire ensuite
Pour la sortie de passoire thermique précisément, sortir une passoire thermique de la classe F ou G. Et pour la répartition des dépenses avec le locataire une fois le bien loué, la répartition des travaux.
Questions fréquentes sur les travaux avant mise en location
Dans quel ordre faut-il enchaîner les corps de métier ?
De l’intérieur des murs vers la surface. Dépose et démolition, puis maçonnerie, puis menuiseries extérieures, puis les réseaux d’électricité et de plomberie, puis isolation et cloisons, puis chape et sols durs, puis cuisine et salle de bains, puis peinture, puis sols souples, et enfin l’appareillage et les finitions.
Faut-il l’accord de la copropriété pour rénover un appartement ?
Pas pour ce qui reste dans les parties privatives. En revanche, tout ce qui affecte les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble suppose une autorisation votée en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Changer des fenêtres, percer une façade ou modifier une descente d’eaux usées entre dans ce cas.
Combien de temps prévoir pour une remise en état complète ?
La durée dépend du lot, mais la marge à prévoir se calcule toujours de la même façon : additionnez les délais d’approvisionnement des postes commandés sur mesure, les temps de séchage qui bloquent la suite, et le délai de raccordement des compteurs. Ces trois familles ne se rattrapent pas en mettant plus d’artisans sur le chantier.
Peut-on commencer les travaux avant la signature définitive ?
Vous n’êtes propriétaire qu’à la signature de l’acte authentique, et intervenir avant suppose une autorisation écrite du vendeur, qui n’a aucune raison de l’accorder. En revanche, rien n’empêche de faire visiter les artisans pendant le délai entre le compromis et l’acte, pour avoir les devis signés le jour de la remise des clés.
Faut-il tout refaire avant de louer ?
Le logement doit répondre aux critères de décence, ce qui est une obligation et non un arbitrage. Au-delà, le niveau de finition est un choix économique : il se juge au loyer qu’il permet d’obtenir et à la vitesse de relocation, pas au goût du propriétaire, qui n’habitera pas les lieux.